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签订二手房买卖合同注意事项

一、房屋基本情况确认

(1)在签订二手房买卖合同之前，首先需要详细了解房屋的基本情况。这包括房屋的具体位置、面积、结构、用途、产权状况等基本信息。对于房屋的位置，要确认是否位于城市规划区内，是否具有合法的土地使用权，以及是否涉及任何规划调整或征收风险。房屋面积需要核实实际测量值与产权证上登记的面积是否一致，如有差异，应在合同中明确约定。房屋结构应当符合国家相关建筑标准，并确保房屋安全，无重大安全隐患。房屋用途需与实际使用情况相符，不得存在违规改变用途的情况。产权状况方面，应确认房屋产权是否清晰，是否存在共有权人、抵押权人或其他权利限制，确保买卖双方合法权益不受侵害。

(2)对于房屋的附属设施和装饰装修，合同中应详细列明。这包括家具、家电、装饰品等物品的清单和状态描述，以及是否包含在交易价格内。如果房屋中存在需要拆除或变更的设施，应在合同中明确拆除责任和变更后的费用承担。同时，还应关注房屋的物业管理情况，包括物业管理费、停车位、绿化面积等，确保这些信息与实际相符，避免日后产生不必要的纠纷。此外，合同中应明确房屋的交付时间和条件，包括房屋是否需要清理，是否需要维修等，以及双方对于交付标准的共同理解。

(3)对于房屋的权属证明文件，买卖双方应在合同中明确约定。这包括房屋所有权证、土地使用权证、房屋他项权证等，确保房屋的权属清晰无争议。对于房屋存在的不动产登记信息，如登记的抵押权、租赁权等，应在合同中予以注明，并明确相关权利人的意见和承诺。在房屋权属转移过程中，可能涉及到税费问题，买卖双方应提前了解并协商确定税费的分担比例和支付方式。同时，合同中还应明确房屋产权转移的时间节点，以及因产权转移产生的相关手续办理责任和费用承担。通过以上内容的确认，有助于保障买卖双方的合法权益，避免因信息不对称而产生纠纷。

二、合同主体与权利义务

(1)合同主体方面，买卖双方应明确各自的姓名、身份证号码、联系方式等基本信息。对于卖方，应确保其具备完全民事行为能力，并拥有房屋的合法出售权。若卖方为多人共有，合同中应列明所有共有人的信息，并确保所有共有人的同意。对于买方，同样需核实其身份信息，并确保其购买房屋符合相关政策法规。在合同中，还应明确双方的代理人，包括代理人的授权范围和代理期限，以避免在交易过程中产生权属争议。

(2)关于权利义务，合同中应明确约定买卖双方在交易过程中的权利和义务。卖方有义务保证房屋的权属清晰，无任何权利瑕疵，并按照约定时间和条件交付房屋。同时，卖方应承担因房屋权属问题产生的相关税费。买方则享有在约定时间内对房屋进行实地查看、检验的权利，并按照合同约定支付购房款。在交易过程中，双方应遵守诚实信用原则，不得隐瞒重要信息，不得恶意违约。合同还应约定违约责任，包括逾期付款、逾期交房、产权瑕疵等情形下的赔偿责任。

(3)合同中还应明确约定房屋交付后的维修责任和风险承担。卖方应在房屋交付前确保房屋处于良好的使用状态，并承担交付前的维修责任。交付后，若因房屋本身存在质量问题导致损坏，应由卖方承担维修责任。若因买方使用不当造成损坏，则由买方自行承担维修责任。此外，合同还应约定因不可抗力因素导致的合同无法履行时的处理方式，如自然灾害、政策变动等，以及双方应采取的措施，以保障双方的合法权益。通过明确约定双方的权利义务，有助于避免在交易过程中产生纠纷，确保交易顺利进行。

三、交易款项与支付方式

(1)交易款项的支付是二手房买卖合同中的重要环节。合同中应明确约定购房款的总额、支付方式、支付时间以及支付节点。通常情况下，购房款可以分阶段支付，如首付款、尾款等。首付款通常在合同签订后的一定时间内支付，尾款则在房屋过户手续办理完毕后支付。在支付方式上，可以采用银行转账、现金支付、支票等方式，具体方式应根据双方协商结果确定。合同中应详细列明每次支付的具体金额、支付日期以及未按时支付的处理措施。

(2)对于交易款项的监管，合同中应明确约定监管账户和监管机构。监管账户用于存放购房款，确保资金安全，防止交易过程中出现资金挪用或纠纷。监管机构负责对监管账户的资金进行监管，确保资金按照合同约定进行支付。在支付过程中，如遇特殊情况，如房屋产权瑕疵、交易政策变动等，监管机构有权根据合同约定暂停或终止支付。同时，合同还应约定监管账户的解冻条件和程序，以及监管费用由哪一方承担。

(3)合同中应明确约定违约责任，特别是关于交易款项支付的违约责任。若买方未按时支付购房款，应承担相应的违约金或赔偿损失。若卖方未按时交付房屋或存在房屋产权瑕疵，也应承担相应的违约责任。此外，合同还应约定因交易款项支付产生的其他费用，如银行手续费、监管费用等，以及这些费用的承担方。通过明确交易款项与支付方式的相关条款，有助于保障买卖双方的权益，确