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房地产资产化系列（七）——租赁地产ABS

房地产市场从增量时代进入到存量时代后，盘活的存量资产成为

的经济亮点，地产系、酒店系、中介系、创业系等各类企业纷纷布局租赁地产，租

赁地产领域的大战已经拉开序幕。租赁地产不论是自持也好，还是承租再转租也

好，前期的投资与运营均需要大量的支持，而稳定的收益却是需要通过长

期有效的运营方可取得。因此，将未来可产生的现金流打包的方式成为其提前

回收成本、加速扩张最为理想的融资方式。

一、租赁地产ABS概述

租赁地产可以说是一个较为宽泛的概念，从商业地产的租赁到居民住宅的出

租，从保障性公租房的推广到长租公寓的大范围兴起，都属于租赁地产的范围。租

赁地产ABS即是围绕这些不同类型的物业资产，以其对外出租产生的收益作

为现金流，通过结构化设计，以一种全新的运作方式以支持租赁地产继续

发展的一种有效的融资。

（一）租赁地产ABS的分类

根据租赁地产ABS产品选择入池的基础资产不同，可以将其分为直接以收

益作为基础资产的直接类租赁地产ABS产品（暂时未成功产品），以现金

流作为还款，以结构设计中的受益权或私募基金份额作为基础资产的间接

租赁地产ABS产品（如中信-自如1号房租分期受益权资产支持专项、

魔方公寓受益权资产支持专项）。

根据租赁地产ABS基础资产所包含的房源业态的不同，可以将其分为租赁地产

（如新派公寓权益型房托资产支持专项、中联前海开源—保利地产租赁住房一

号资产支持专项）。

（二）租赁地产ABS的特点

1、现金流具有长期性、波动性、增长性的特点

目前对租赁地产主要有如下几种运作模式。

一是存量自持型，地产系多为此类。房地产开发企业直接将其自身建设持有的

存量物业交由其下属子公司或者第运营公司进行升级改造、以统一的标准对外

出租，获取收益。二是承租转租型。创业系比如魔方公寓的集中出租，通过对

整个物业进行包租、集中改造、对外出租的模式，获取收益。还有，比如中介

系自如公寓的分散化出租，通过从分散的房东处获取物业，通过简单装修或统一的

精装修后对外出租，获取收益。

上述方式无论是存量自持型，还是承租转租型，支出的建设成本、租赁

成本、装修成本等均需要大额资本投入，因此在项目运营的初期，现金流均呈现为

大额的支出。随着项目的持续运营，收益逐渐增多，现金流整体将呈前期小，

后期大的喇叭型。而对于租赁主体较为单一的物业，其收益会因租赁合同到期、

租赁合同解除、租赁主体违约等情况，导致现金流出现大幅度的波动，当然这种波

动在存在大量租赁主体的情况下也一样存在，只是对整体现金流的影响较弱而已。

整体租赁市场价格的走势也同样影响着现金流的表现。因此，租赁地产ABS产

品的现金流具有波动性、长期性、增长性的特点。

2、双SPV的结构设计仍是主流

由于现金流存在波动性、增长性的特点，现有的租赁地产ABS产品都采用了双

SPV的结构设计。在这里我们再次回顾和讨论下双