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试论我国物业管理制度的立法构建及完善

试论我国物业治理制度的立法构建及完善

冷帅

引言

房地产业是从事房地产开发、经营、治理和效劳的行业。随着社会的进展，房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。在联合国1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列入十大经济活动的第八类，在我国现行的行业分类中列为第七类。这说明，无论在国际上还是在国内，房地产已作为一个重要的独立的产业部门而存在。尤其在我国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济进展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产治理体制的改革的深入而渐渐完善和成熟。固然，房地产市场和谐与安康秩序的维持离不开健全的房地产法制建立。特殊是在我们这样一个幅员宽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法更是不行或缺。

物业治理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开头到目前，只有20年左右的时间。在七八年前，对一般老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、效劳、经济功能为一体的小社会，而目前物业治理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的进展和人民生活水平的不断提高，广阔群众对物业治理的要求也会越来越高。物业治理的进展必需与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治治理以及受托物业治理机构的专业治理有助于建立多层建筑和住宅小区物业全部人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋治理体制和物权法律构造阻碍了市场化物业治理的推行。一个完善的物业治理法律制度将有助于标准物业治理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建立。

1物业治理制度的立法构建模式和我国立法现状

1.1物业治理立法的必要性

1.1.1促进物业治理的安康进展

市场经济下的物业治理具有重要的地位，不仅涉及物业区域修理养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆治理等多方面公共效劳，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建立。物业治理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参加者，既有业主、开发商、物业治理企业之间公平的民事关系，也有相关政府部门对物业治理企业监视参加的行政关系。在简单的各种关系中，通过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业治理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业治理有法可依，避开纠纷的产生。

1.1.2法律适应时代要求，与时俱进

现代城市的进展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧急，多层建筑的消失；其次，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的消失，引起法律关系的变化。

（1）关于相邻关系

相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产全部人或使用人，在行使不动产的全部权或者使用权时，因相邻各方应当赐予便利和承受限制而发生的权利义务关系。

相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方供应便利的权利，担当为对方供应便利的义务。不动产相邻各方，应当根据有利生产、便利生活、团结互助、公正合理的精神，正确处理相邻关系。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当根据有利生产、便利生活、团结互助、公正合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”

（2）关于建筑物区分全部权

多层建筑与物业区域的消失，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分全部权。建筑物区分全部权是伴随现代城市的进展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一局部，就专有局部享有单独全部权；并就该建筑物及其附属物的共同局部，按其专有局部比例共有的建筑物全部权。传统的不动产全部权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分全部权则由专有局部全部权、共有局部持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分全部权是物权制度上的一次宏大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或者一物一权，现在的法律上没有规定理由何在：首先是一物一权反映的是早期的市场经济不兴旺的状态，即小生产经济状态。在那样的经济下，物权就是全部权。一个财产归张三全部，张三有全部权，其它人没有，一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个全部权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求，在房屋土地上有两个以上全部权，这个房屋土地怎么能