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签商品房买卖合同注意事项

一、合同主体及标的

(1)合同主体方面，首先应确保买卖双方具备相应的民事行为能力。根据《中华人民共和国民法典》规定，成年人具有完全民事行为能力，可以独立签订合同。对于未成年人，需由其法定代理人代为签订合同。在实际操作中，买卖双方应当提供身份证、户口簿等有效证件，以证明其身份及民事行为能力。例如，若一方为未成年人，而其监护人未能到场，则合同可能因主体不适格而被认定为无效。

(2)标的物方面，商品房买卖合同中的标的物应明确为具体的房屋。房屋的具体信息包括房屋坐落位置、建筑面积、户型、楼层等。合同中还应详细列出房屋的附属设施，如车位、储藏室等。以某市为例，一栋住宅楼的总建筑面积为10000平方米，其中住宅面积为8000平方米，商业面积为2000平方米。在签订合同时，若未明确约定房屋的具体面积和楼层，一旦交付时出现面积或楼层误差，将可能引发纠纷。

(3)在合同中，还应明确房屋的权属状态。包括房屋是否已登记在卖方名下，是否存在抵押、查封等情况。例如，若卖方在签订合同时隐瞒了房屋已被抵押的事实，买方在不知情的情况下签订合同，一旦卖方无法偿还债务，抵押权人将有权优先受偿，导致买方权益受损。因此，合同中应要求卖方提供房屋权属证明，并确保房屋权属清晰无争议。同时，买方在签订合同前应进行充分的尽职调查，以避免潜在的风险。

二、合同价格及支付方式

(1)合同价格是商品房买卖合同的核心内容之一。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同价格应当是买卖双方真实意愿的反映，且不得低于市场价格。在实际操作中，合同价格通常包括房屋总价、税费、装修费用等。例如，一套位于某一线城市的90平方米住宅，市场评估价为100万元。若合同中约定房屋总价为90万元，则买方在支付房款时应包括房屋总价、契税、个人所得税、印花税等税费，以及可能存在的装修费用。需要注意的是，合同价格应明确约定货币种类，如人民币，并确保支付方式清晰。

(2)支付方式是合同价格实现的关键环节。常见的支付方式包括分期付款、一次性付款等。分期付款是指买方在合同约定的期限内，分批次支付房款。例如，买方与卖方约定房屋总价为100万元，首付比例为30%，余款分三次支付，每次支付20%。在签订合同时，应明确约定每期付款的金额、时间及支付方式。一次性付款则是指买方在签订合同后一次性支付全部房款。这种方式对卖方较为有利，但买方需具备充足的资金实力。在实际操作中，部分开发商为了吸引买方，可能会提供折扣或优惠措施，如一次性付款优惠、按揭贷款利率优惠等。

(3)付款凭证和资金监管是保障合同履行的重要措施。在签订合同时，买方应要求卖方提供收款账户信息，并在支付房款时保留相应的付款凭证，如银行转账记录、现金支付收据等。此外，对于大额房款，建议采用资金监管方式，即将房款支付至第三方监管机构，待房屋交付、产权过户等条件满足后，再由监管机构将房款划转给卖方。以某城市为例，当地政府要求商品房交易必须通过资金监管，以确保交易安全。若卖方违反合同约定，如延迟交付房屋，买方有权要求解除合同，并追究卖方违约责任。通过严格的支付方式和资金监管措施，可以有效降低交易风险。

三、房屋交付及验收

(1)房屋交付是商品房买卖合同履行的关键环节。根据《商品房买卖合同示范文本》，房屋交付应以实际交付使用为准。交付时，卖方应向买方提供房屋钥匙、使用说明书、物业管理资料等。例如，某购房者于2021年1月1日与开发商签订购房合同，约定于2022年6月30日前交付房屋。若开发商未能按期交付，根据合同约定，购房者有权要求开发商支付违约金，并有权解除合同。

(2)房屋验收是买方确认房屋质量、配套设施是否符合约定的关键步骤。验收内容包括房屋结构、装修、设施设备等。根据《住宅质量保证书》规定，住宅质量保证期为自房屋交付之日起五年。例如，若购房者发现房屋存在墙体裂缝、渗漏等问题，应在发现问题后的七个工作日内通知开发商，开发商应在接到通知后的十五个工作日内予以修复。若开发商未能按时修复，购房者有权要求赔偿。

(3)验收过程中，买方应仔细核对房屋面积、楼层、户型等与合同约定的一致性。若发现误差，应及时与开发商协商解决。以某购房者为例，其在验收房屋时发现实际交付面积比合同约定少了5平方米。经协商，开发商同意退还相应房款，并赔偿购房者违约金。此外，验收过程中，购房者还应关注房屋周边配套设施，如绿化率、交通状况、物业管理等，以确保居住环境的舒适度。

四、税费承担及产权转移

(1)税费承担是商品房买卖合同中不可忽视的部分。在中国，买方需承担的税费主要包括契税、个人所得税、印花税、土地增值税等。以契税为例，根据不同地区和房屋类型，税率在1%-3%之间。例如，一套位于一线城市的90平方米普通住宅，契税可能需支付约9万元。税费的具体