项 目 五 房地产项 目 价格 策划- 房地产营销与策划 课程 房地产 经营 与管理专业教学资源库-1735394253186.pptx

《房地产营销与策划》课程扬州市职业大学项目五房地产项目价格策划房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperationManagementResourceLibrary

单元十七房地产价格及其影响因素职业教育房地产经营与管理专业教学资源库

房地产项目价格及其影响因素学习目标了解房地产价格概念熟悉房地产价格的影响因素技能要求能够遵循房地产营销类职业标准相关内容；能够在房地产营销业务中体现工匠精神；能够进行房地产价格的影响因素分析

1.房地产价格形成条件及构成⑴房地产价格的形成条件⑵房地产价格构成

⑴房地产价格的形成条件房地产价格形成需要具备3个条件：有用性有效需求稀缺性

⑵房地产价格构成房地产价格①土地取得成本②开发成本③管理费用④投资利息⑤销售费用⑥销售税费⑦开发利润

2.房地产价格的特征⑴房地产价格受区位的影响很大。⑵房地产价格实质上是房地产权益的价格。⑶房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。⑷房地产价格是在长期考虑下形成的。⑸房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。

3.房地产买卖价格和租赁价格⑴房地产买卖价格。是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。⑵房地产租赁价格。常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。房租有按使用面积计的，有按建筑面积计的，也有按套计的。房租也有天租金、月租金和年租金之别。

4.房地产成交价格与市场价格⑴房地产成交价格。简称成交价，是房地产交易双方实际达成交易的价格。只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。⑵房地产市场价格。是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

5.现房价格和期房价格①现房价格。是指以现状房地产为交易标的的价格。无论是现货交易还是期货交易，付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期付清等，因此形成了多种组合形式。②期房价格。是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。期房价格通常低于现房价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。

6.房地产单价和总价⑴房地产总价格。简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。⑵房地产单位价格。简称单价，对于土地来说，具体是指单位土地面积的土地价格；土地与建筑物合在一起的房地产单价通常是指单位建筑物面积的价格。价格单位由货币和面积两方面构成，元/m2。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。

7.房地产市场调节价、政府指导价和政府定价⑴房地产市场调节价。是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。⑵政府指导价。是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。⑶政府定价。是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格，如保障房定价。政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。

8.房地产实际价格和名义价格⑴房地产实际价格。是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。⑵房地产名义价格。是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。例如，一套建筑面积50m2的住房，总价为30万元，其在实际交易中的付款方式可能有下列几种：序号付款方式实际价格和名义价格①要求在成交日期时一次付清实际总价为30万元不存在名义价格②如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％；实际总价为28.5万元名义总价为30万元③从成交日期时起分期付清，如首付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。实际总价为29.2828万元(假定年折现率为5％)，名义总价为30万元

9.房地产价格的影响10因素自身因素环境因素人口因素经济因素社会因素行政因素心理因素国际因素供求因素其他因素

⑴自身因素就是房地产产品因素包括权利、位置、地质条件、地形、地势、面积、日照、通风、建筑物状况等。产品因素过硬，一般房地产价格就高。

⑵环境因素包括视觉环境、声觉环境、大气环境、水文环境、卫生环境等。环境条件好，一般房地产价格就高。

⑶人口因素人口因素对房地产价格有很大影响①人口数量当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格就会下落。②人口素质文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。③家庭人口规模家庭人口规模小型化，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。

⑷经济因素①经济发展经济形势乐观，对房地产的需求就增加，一般房地产价格