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鹿邑县景苑置业有限公司、张方等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

一、案情概述

(1)鹿邑县景苑置业有限公司（以下简称景苑置业）与张方房屋买卖合同纠纷一案，原告张方与被告景苑置业于2019年签订了一份房屋买卖合同，约定张方以人民币三百万元购买景苑置业位于鹿邑县某小区的一套住宅。合同约定，景苑置业应在合同签订后的一个月内办理房屋产权过户手续，并交付房屋。然而，景苑置业未能在约定期限内履行过户义务，导致张方无法按照约定入住房屋。

(2)合同签订后，张方多次与景苑置业协商要求履行合同，但景苑置业以各种理由推脱，始终未履行过户义务。在此期间，张方曾向鹿邑县房产交易管理部门申请查询房屋产权情况，发现该房屋已被另一购房者以更高的价格购买，并已办理了产权过户手续。张方认为，景苑置业的行为严重违约，侵犯了他的合法权益。

(3)张方向鹿邑县人民法院提起诉讼，要求景苑置业履行合同，办理房屋产权过户手续，并赔偿因其违约行为造成的损失。在庭审过程中，景苑置业承认未履行过户义务，但辩称由于政策调整和市场变化，房屋交易手续办理困难，请求法院给予一定的宽限期。鹿邑县人民法院一审认为，景苑置业作为合同当事人，未按约定履行过户义务，构成违约，应承担违约责任。但鉴于景苑置业提出的特殊情况，法院酌情判决给予其六个月的宽限期。张方不服一审判决，向鹿邑市中级人民法院提起上诉。

二、一审判决结果及上诉理由

(1)鹿邑县人民法院一审审理后，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，认定景苑置业违约事实成立，判决景苑置业在判决生效之日起六个月内办理房屋产权过户手续，并向张方支付违约金人民币五万元。此外，法院还判决景苑置业赔偿张方因违约造成的其他损失，包括房屋租赁费用、银行贷款利息等，共计人民币三万元。

(2)对于景苑置业提出的政策调整和市场变化导致过户困难的情况，法院认为，虽然存在一定影响，但景苑置业作为专业房地产开发企业，应当预见并妥善处理此类风险。因此，法院未完全采信景苑置业的辩解，仍判决其承担违约责任。同时，法院考虑到张方在诉讼过程中所承担的诉讼费用，判决由景苑置业承担。

(3)张方不服一审判决，向鹿邑市中级人民法院提起上诉。在上诉状中，张方指出，一审判决虽然认定景苑置业违约，但给予的宽限期过长，未能充分保护其合法权益。张方认为，景苑置业在违约后，未采取积极措施解决问题，反而延误了房屋过户时间，导致其权益受损。因此，张方请求二审法院依法改判，缩短宽限期，并要求景苑置业立即履行过户义务。

三、二审法院判决及理由

(1)鹿邑市中级人民法院经审理后认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但关于宽限期的问题存在不足。法院认为，虽然房地产市场存在波动，但景苑置业作为开发商，理应具备相应的风险应对能力。考虑到张方的合法权益，二审法院决定缩短宽限期至三个月。在此期限内，景苑置业应履行合同义务，办理房屋产权过户手续。

(2)针对张方上诉请求缩短宽限期的问题，法院认为，景苑置业未能按约定期限履行过户义务，已构成违约。虽然市场波动对过户手续的办理存在一定影响，但不足以构成免除或推迟履行合同的理由。法院强调，合同双方的合法权益均应受到保护，故对张方的上诉请求予以支持。

(3)鹿邑市中级人民法院最终判决，撤销一审判决中关于宽限期六个月的部分，改为三个月。景苑置业应在该判决生效之日起三个月内办理房屋产权过户手续，否则将承担相应的违约责任。同时，二审法院判决景苑置业向张方支付违约金人民币五万元，以及因其违约行为给张方造成的其他损失，包括房屋租赁费用、银行贷款利息等，共计人民币三万元。本案二审审理费用由景苑置业承担。