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房改房划拔性质买卖中签定合同注意事项

一、合同主体资格确认

(1)在房改房划拔性质买卖合同中，合同主体的资格确认至关重要。根据《中华人民共和国合同法》及《物权法》的相关规定，合同当事人应当具备完全民事行为能力。对于自然人而言，需年满18周岁且精神状况正常；对于法人或其他组织，则需具备相应的营业执照或法人登记证书，并确保其经营范围涵盖所签订合同的业务。例如，在2019年的一起房改房买卖合同纠纷案中，由于卖方未提供有效的营业执照，导致合同无效，买方因此遭受了经济损失。

(2)合同主体资格的确认还涉及合同当事人的真实身份。合同当事人应当提供真实、准确的身份证件、营业执照等证明材料，以证明其主体资格的合法性。若合同当事人虚构主体资格，如冒用他人名义签订合同，则可能导致合同无效，并可能承担相应的法律责任。据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》规定，以欺诈、胁迫手段订立的合同，损害国家利益的，合同无效。在2020年的一起房改房买卖合同纠纷案中，由于卖方虚构了其主体资格，导致合同被法院认定为无效。

(3)合同主体资格的确认还需关注合同当事人是否具备签订合同的权利能力。对于自然人而言，需关注其是否为房屋的实际产权人；对于法人或其他组织，则需关注其是否具备相应的授权。例如，在2021年的一起房改房买卖合同纠纷案中，由于买方未取得卖方授权，擅自代表卖方签订合同，导致合同无效，买方因此遭受了经济损失。因此，在签订房改房划拔性质买卖合同时，合同当事人务必确保其具备相应的主体资格，以避免合同无效或履行障碍。

二、房改房划拔性质认定

(1)房改房划拔性质的认定是房改房买卖合同中的核心问题。根据我国相关法律法规，房改房是指由政府或企事业单位按照国家政策，将公有住房的产权划拨给职工，职工按照一定比例支付房款后，取得该住房的产权。在认定房改房划拔性质时，需关注房屋的来源、产权归属及职工的购房条件。例如，1990年代初期，我国某城市实施房改政策，大量职工通过房改获得了住房的产权。

(2)判断房改房划拔性质，首先要审查房屋的原始购房合同、房改文件等证明材料。这些材料能够证明房屋的来源是否属于房改范围，以及职工是否符合购房条件。在司法实践中，法院通常会依据这些材料来认定房改房的划拔性质。如2018年的一起案件，原告提供的房改文件显示其购房符合政策规定，法院最终认定该房屋为房改房。

(3)房改房划拔性质的认定还涉及到房屋产权转移的合法性。在房改房买卖合同中，卖方应当确保其有权将房屋产权转移给买方。若卖方无权转移，则可能导致合同无效。例如，2019年的一起案件，卖方并非房屋的实际产权人，但其与买方签订了房改房买卖合同。在合同履行过程中，卖方无法办理产权过户手续，导致合同无法履行。因此，在签订房改房划拔性质买卖合同时，买方需谨慎审查卖方的产权证明，以确保合同的有效性和合法性。

三、合同标的物的权属及瑕疵担保责任

(1)合同标的物的权属是合同中最为关键的部分，它直接关系到合同的有效性和交易的安全。在房改房划拔性质买卖合同中，标的物的权属问题尤为重要。根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋的所有权自登记之日起转移。因此，在签订合同时，卖方必须确保其拥有房屋的完全所有权，并能够提供相应的产权证明文件，如房产证、土地使用权证等。例如，在2017年的一起房改房买卖合同纠纷案中，由于卖方未能提供有效的房产证，导致合同被认定为无效，买方因此遭受了重大经济损失。

(2)瑕疵担保责任是指卖方在合同中对标的物的瑕疵承担的责任。在房改房划拔性质买卖合同中，卖方有义务保证房屋在交付时符合合同约定的质量标准，不存在影响居住安全和使用功能的重大瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》的规定，卖方对房屋的瑕疵负有默示担保责任。如果房屋存在质量问题，卖方应当承担相应的修理、更换、退货或者减少价款等违约责任。在2020年的一起案件中，买方在入住后发现房屋存在严重漏水问题，经鉴定，该问题属于房屋本身的质量瑕疵，卖方因此被判决承担瑕疵担保责任。

(3)在房改房划拔性质买卖合同中，卖方还需对房屋的权属瑕疵承担责任。例如，房屋可能存在未登记的共有权人、存在权属争议或存在抵押等情况。根据《中华人民共和国物权法》的规定，卖方应当告知买方房屋的权属状况，并对因权属瑕疵导致的合同无法履行或交易风险承担相应的责任。在2019年的一起案件中，卖方未告知买方房屋存在未登记的共有权人，导致买方在办理产权过户时遇到障碍，最终法院判决卖方承担违约责任，并赔偿买方因此遭受的损失。这些案例表明，在签订房改房划拔性质买卖合同时，买方应详细审查标的物的权属状况，确保合同标的物的权属清晰，避免因权属瑕疵而导致的纠纷。

四、合同价款及支付方式

(1)合同价款是房改房划拔性质买卖合同的