最高最佳利用原则50课件讲解.pptx

最高最佳利用原则

一、最高最佳利用原则的含义最高最佳利用原则要求评估价值是在估价对象最高最佳利用状况下的价值价格。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使其价值最大的合理、可能的利用，包括最合适的用途、规模、档次等。对最高最佳利用的简单理解，“最高”即最大规模，“最佳”即最好用途。除现状价值评估外，房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是因为在现实市场经济下的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。

二、最高最佳利用状况的确定①法律上允许；②技术上可能；③财务上可行；④价值最大化。从下列4个方面依次进行分析、筛选或判断确定。（1）法律上是否允许——是否为法律法规、国土空间规划出让条件和合同等所允许的。（2）技术上是否可能——在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。（3）财务上是否可行——进行经济可行性检验，收入现值要大于或等于支出现值。（4）价值是否最大化——能够使估价对象的价值达到最大的利用。

三、现有利用下相关估价前提的判断和选择现有房地产应维持现状的财务上可行的条件是：现状房地产的价值(新房地产价值－将现状房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)(1)维持现状前提经分析、判断，以维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价。

(2)更新改造前提经分析、判断，以更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。现有房地产应更新改造的财务上可行的前提条件是：（更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润）现状房地产价值

(3)改变用途前提经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的财务上可行的条件是：（新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）现有用途下的房地产价值

(4)改变规模前提经分析、判断，以改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价。现有房地产应改变规模的财务上可行的条件是：（改变规模后的房地产价值－改变规模的必要支出及应得利润）现规模下的房地产价值

(5)重新开发前提经分析、判断，以重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价。现有房地产应重新开发的财务上可行的条件是：(重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润)现有房地产价值

经分析、判断，以上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提前提进行估价。如改变用途或改变规模与更新改造的组合。需要指出的是，在实际估价中，不能只要看到了一种可行的估价前提，就直接判断该种估价前提为最高最佳利用。在同时有多种可行的估价前提下，应对多种可行的估价前提进行比较，然后从中作出最高最佳利用的判断和选择。(6)上述前提的某种组合或其他特殊利用前提