重新购建成本的测算12课件讲解.pptx

重新购建成本的测算

一、重新购建成本的内涵重新购建成本是假设在价值时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。把握其内涵需要注意下列3点。（1）重新购建成本是在价值时点的重新构建成本（2）重新购建成本是客观的重新构建成本（3）建筑物的重新购建成本是全新状况下的建筑物的重新构建成本，尚未未扣除建筑物的折旧；土地的重新构建成本一般是在价值时点的土地状况的重新构建成本，考虑了土地的减价和增值因素

二、重新购建成本的求取思路(一)房地重新购建成本的求取思路1.房地合估路径：主要适用于估价对象是独立开发建设或可假设独立开发建设的整体房地产。2.房地产分估路径：（1)土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主；（2）有关成本、费用、税金和利润较易在土地和建筑物之间进行分配。3.房地产整估路径：主要适用于估价对象有较多与其相似的有交易的新的房地产。

(二)土地重新购建成本的求取思路1.无建筑物的空地——采用成本法估价，其重置成本没有重新购置土地的必要支出，只有重新开发土地的必要支出及应得利润。2.有建筑的土地——重新购置的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，再加上与之对应的房地产开发经营活动的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。土地一般没有重建成本问题，土地重新构建成本即为土地重置成本，也称为土地重置价格。

(三)建筑物重新购建成本的求取思路求取建筑物重新构建成本，是假设该建筑物所占用的范围内土地已经取得且为空地，该土地除没有建筑物外，其他状况均维持不变，然后在该土地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。

三、建筑物重新购建成本的求取方式重置成本重建成本重新构建成本

1.建筑物重置成本，是采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备以及建筑技术、工艺等，在价值时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出和应得利润。建筑重置成本适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

2.建筑物重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。建筑物重建成本适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。复制当今我们还能真正“复制”故宫吗？仿古建筑是重置还是重建？？

四、建筑物重新购建成本的求取方法建筑物重新构建成本可采用成本法或比较法来求取，也可利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除其中包含的土地价值价格且进行适当调整来求取。其中，采用成本法求取建筑物重新构建成本，相当于采取成本法求取新的建筑物价值，其基本公式为建筑物重新构建成本=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

四、建筑物重新购建成本的求取方法上述公式中的建筑建设成本可分为建筑安装工程费，专业费两个部分。其中建筑安装工程费的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。建筑物重新构建成本=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

四、建筑物重新购建成本的求取方法（一）单位比较法是以建筑为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法。

四、建筑物重新购建成本的求取方法（二）分部分项法是把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测量每个分部工程和分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或单位成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。

四、建筑物重新购建成本的求取方法（三）工料测量法是把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价和人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建筑物建筑安装工程费的方法。

四、建筑物重新购建成本的求取方法（四）指数调整法也称为成本指数趋势法，是利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到价值时点的建装工程费来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。

【例】某幢房屋的建