2024上海不动产投资市场专题报告-同策研究院.docx

2024年

上海不动产投资市场专题报告

目录CONTNTS

01市场概述

02市场面交易特征及趋势

03各类型资产流动特征分析

04交易主体需求及偏好特征

05市场展望及建议

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市场概述

2024上海不动产投资市场概述

市场当下呈现量增价缩态势，年内交易金额将超去年；

五万平米以下及五亿内资产迎来黄金机遇期；

2024上海不动产投资市场概述

产业与实业紧密关联、叠加公募REITs路径的资产类

型关注度显著提升；

所见即所得的经营类资产相对竣备新物业更受青睐；

涉不良及困境类资产交易金额比例显著增长；

2024上海不动产投资市场概述

涉外资主体单宗投资规模走低，年内投资金额总规模缩量，整体交易活跃度未有明显起色；

外地国资、实业民营主体、宗教机构与个人买家高调入场，稳态商办资产成为其集中目标。

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市场面交易特征及趋势

2020-2024Q3上海大宗交易规模历年走势

成交金额截至三季度已接近去年水平，成交面积显著跳升，成交价格盘整滑落;前两者反映市场交易热度

恢复，交易快速起量，结合后者出现整体市场面量涨价跌现象，显示市场面仍然处于盘整阶段，投资交易需谨慎关注个案项目质素及市场小环境对未来资产价值的走向影响。

2020-2024Q3大宗交易金额及面积规模

1014

1014

669678

669

678

554503

554

503

261239

261

239

180154

180

154

113

113

20202021202220232024Q3

交易金额（亿元）交易面积（万方）

2020-2024Q3大宗交易均价参考（万元/平米）

6.0

3.9

3.73.6

2.1

20202021202220232024Q3

?上海投资市场大宗交易规模在2022年受疫情影响后，进入了缓慢盘整的疫情后修复期。2024年截止Q3，成交金额已趋近于去年全年金额水平，预计2024全年将拉出回暖阳线。

成交面积93.6万平米对比2023年同期成交42万平米同比增幅达到123%，年内截止Q3成交面积已超过去年全年规模；

2024Q1-Q3大宗交易各类型资产结构

年内截止Q3，办公仍然稳居大宗交易流动性首位，综合体及商业次之，长租公寓及商务园区占比份额逆势攀升，长租公寓突破10%，商务园区趋近于5%，为过往历史水平之最，康养类资产也有所成交。

2024Q1-Q3大宗交易各物业类型占比结构

39.93%

39.93%

19.41%

19.41%

15.52%

15.52%

10.27%

10.27%

4.99%

4.99%

3.58%

3.58%

3.24%

3.24%

2.26%

工业/物流

0.80%

0.80%

办公

综合体

商业

长租公寓

商务园区

酒店

其他

康养类资产

?年内截止Q3，分类型录得成交记录结构中，办公仍然稳居头牌比例约占40%，其余为综合体19.4%和商业15.5%。

?近年来基于公募Reits热度快速提升的长租公寓占比11.1%，非传统商务圈的商务园区占比5%，酒店占比3.6%。

2022-2024Q3大宗各类资产近年结构变化趋势

近三年内传统份额大头，办公、商业综合体仍占据主导，但长租公寓、商务园区和工业/物流的市场投

资额度占比快速走高，显示了市场投资主体对标的物业类型的选择出现了多元避险和分化策略。

2022-2024Q3大宗交易各物业类型结构占比表

办公

商业/综合体长租公寓酒店

商务园区工业/物流其他

3%65%0%%00

3

%

6

5

%

0

%%

0

0

9

993%

43

43

21%

21%

65

6592

%

%

34

34

93%

93%

27

275

%

%

20

2087

10

10

27%

27%

11

1185%

2

283%

3

358%

13

137

%

%

9

9

79%

79%

4

4

99%

99%

2

238

0.58%

2

226%

1

101%

4

404

23%

23%

%

%

w2024Q3w2023w2022

?横向对比疫情后近三年结构数据，可见除商业/综合体占位稳定外，办公份额虽仍稳居首位但出现逐