引例A公司在某市得到一块面积达到126亩的土地其中120亩是住宅用地6亩是配.ppt

A公司在某市得到一块面积达到126亩的土地，其中120亩是住宅用地，6亩是配套建设用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房(约占5%)。现A公司想了解该项目是否可行，也就是想了解建成后能否盈利，能盈利多少。该项目的建设资金完全由A公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。思考如何才能确定该项目能否使A公司盈利。引例可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对各种可能拟定的建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。概念目的可行性研究概述在以下两种情形下可以采用划拨方式。(1)《城市房地产管理法》规定，“国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。”(2)??经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应。特点可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高建设项目的经济、社会和环境效益。房地产综合开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。可行性研究的结论，将有助于开发商摆脱决策过程的经验化和感觉化，从而走上科学、严谨的方向。1．前期性2．综合性3．不确定性4．预测性1．作为项目投资决策的依据2．作为筹集建设资金的依据3．作为开发商与有关各部门签订协议、合同的依据5．作为环保部门审查建设项目对环境影响的依据可行性研究的作用4．作为编制下阶段规划设计的依据1)投资机会研究2)初步可行性研究3)详细可行性研究4)项目的评估和决策可行性研究的工作阶段1)接受委托2)调查研究3)方案选择和优化4)财务评价和国民经济评价5)编制可行性研究报告经过上述分析与评价，即可撰写详细的可行性研究报告，推荐若干可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等的基础上，对方案进行详细的财务评价和国民经济评价。采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目的规模、构成、开发进度。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。可行性研究的具体步骤可行性研究的内容1．项目概况项目背景一般包括以下研究内容。(1)项目名称、投资商名称、开发商名称。(2)项目的地理位置。包括项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。(3)项目所在地周围的环境状况。主要从工业、商业及相关行业的现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。(4)项目的性质及主要特点。(5)项目开发建设的社会、经济意义。(6)可行性研究工作的目的、依据和范围。2．开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制订(1)土地调查。(2)人口调查。(3)调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。(4)调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。(5)各种市政管线。(6)其他地下、地上物现状。(7)制定动迁计划。(8)制定安置方案。可行性研究的内容4．规划设计方案选择(1)市政规划方案选择。(2)项目构成及平面布置。(3)建筑规划方案选择。5．资源供给条件分析(1)建筑材料的需求量、采购方式和供应计划。(2)施工力量的组织计划。(3)项目施工期间的动力、水等供应方案。(4)项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。(1)市场供给现状分析及预测。(2)市场需求现状分析及预测。(3)市场交易的数量与价格。(4)服务对象的分析，销售计划的制订。(5)拟建项目建设规模的确定3．市场分析和建设规模的确定可行性研究的内容7．项目开发组织机构管理费用的研究(1)开发项目的管理体制、机构设置。(2)管理人员的配备方案。(3)管理人员的培训计划。