项目的财务分析.ppt

财务比率——速动比率含义速动比率=项目速动资产/流动负债总额×100%速动比率=（流动资产总额–存货）/流动负债总额×100%速动资产迅速转变为货币的资产，如货币资金、应收账款等；短期偿债能力指标；从债权人角度，速动比率比较满意的取值为100%；但房地产行业的速动比率一般为65%.指标分析项目投资所获得的年净经营收益与还本付息额（或年债息总额）之比。还本付息比率=年净经营收益/还本付息额还本付息比率越高，表明投资的还贷能力越强。含义还本付息比率不动产投资分析第六讲房地产投资项目财务分析项目财务分析财务评价的基本概念财务评价的作用基本内容财务评价的程序基本计算表财务分析评价指标财务评价01根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡等财务状况，据此判断房地产项目的财务可行性；02投资分析的核心内容。03基本概念01020304又称“微观经济效果评价”从项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。是项目经济上是否可行的重要的决策依据。财务评价基本概念01衡量项目的盈利能力02行业平均水平/最低盈利水平03项目可行的要求条件04内部收益率、净现值、投资利润率、资本金利润率；05衡量项目的清偿能力06项目能否按期收回投资07债务清偿能力08投资回收期、借款偿还期、资产负债率、偿债保证比率；09衡量项目的资金平衡能力10投资项目的各期累计盈余资金不能出现负值（不存在资金缺口）；财务评价的作用DCBA财务盈利能力评价清偿能力评价资金流动性评价外汇效果分析(不考虑)E不确定性分析财务评价的基本内容01市场调查、分析和预测02获得财务数据；03有关房地产项目的投资、成本、收入、利润等一系列基础数据；04编制财务基本报表，并对其进行分析；05分析数据，编制报表06现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表；07审查内容08审查基本报表的格式是否符合规范要求；09审核所填列的数据是否准确；投资项目财务评价的程序投资项目财务评价的程序分析财务效益指标审核评价指标是否正确；审核计算方法是否正确；审核计算结果是否准确；提出财务分析结论将计算出来的有关指标运用有关的分析方法进行分析，并从财务角度提出房地产项目可行与否的结论；进行不确定分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析两种方法，主要分析房地产项目适应市场变化的能力等。房地产投资项目财务评价的基本计算表房地产项目全部投资的现金流量表按照房地产项目建设和生产经营规划与房地产项目资金筹措规划，将全部投资假设为全是自有资金的情况下，计算出整个房地产项目寿命期（包括建设期和生产经营期）内各年的现金流量；计算方法只计算现金收支，不计算非现金收支（如折旧、摊销等），现金的收支按发生的时间列入相应的年份；作用计算项目全部投资财务内部收益率、财务净现值、和投资回收期指标；用来评价全部投资的财务效果。见教材p200表6-1房地产项目资本金（资本金）的现金流量对于有贷款的房地产项目需要编制资本金现金流量表；以资本金作为计算的基础，计算自有资金的财务内部收益率、财务净现值等指标，评价自有资金投资的财务效果。两表的区别贰根据需要，计算税前或税后现金流量；壹现金流量表相应的项目要填写清楚肆见教材p202叁现金流量表的说明现金流量表的说明计算期一般建设项目（不要求）建设期和生产经营期房地产开发后出售现房的项目建设期房地产开发预售的项目建设开始起到全部售出时为止所经历的时间（开发经营期）。房地产开发后出租的项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。置业投资项目经营期/持有期含义反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配情况的财务报表。作用提供项目经济效益静态分析的信息资料；计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。0302010405房地产项目损益表损益表的内容和计算的几个问题01利润总额02以出租为主的房地产项目利润总额03关于税后利润04所得税05关于利润分配06弥补企业以前年度亏损07提取盈余公积金08分配利润（应付利润）09房地产项目损益表作用1编制资产负债表的依据2提供资金平衡分析的财务信息3提供资金盈余或者短缺的财务信息4是项目资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表。5依据6详细的开发方案和营销计划的策划；7项目的开发建设进度、