长沙太平街历史文化街区调研.ppt

——在街区的商业运营管理中，需要明确一个商业运营机构主体，商业运营机构的设立主要有政府主导及专业公司两种模式，世联建议聘请专业的商业管理公司负责新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究招商策略租金策略67规划修正建议8案例总结案例总结太平街现状功能布局两权分离模式管理模式5管理主体政府主导管理专业商业公司管理特点管理费用低，行政手段管理费用高，经济手段盈利状况一般需政府补贴，才能保持商业持续经营保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快设备管理特点设备维护缺乏计划性，事故驱动型定期维护设备，预防性维护与维修成本控制成本控制无序，造成较大的浪费有效的成本控制，保持合理的利润空间商家关注管理费用对商业街的物业管理与商业经营的关系不敏感看重商业经营的利益希望优质的物业管理可以承受较高的管理费用对商业的影响物业管理的水平依赖于政府管理能力，商业经营状况波动比较大营造优质的商业经营环境提升商业价值——主力店的成功引入，对太平街历史街区的发展至关重要，应该按科学系统的方法进行招商工作新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究租金策略7规划修正建议8案例总结案例总结太平街现状功能布局两权分离模式管理模式5招商策略6主要工作对潜在主力店商家进行分析与综合排序列出太平街历史文化街区各功能区潜在主力店商家对潜在主力店商家按一定的筛选标准进行综合分析综合分析结果进行优先排序综合分析结果获得的太平街历史文化街区潜在主力店商家的优先顺序名单根据每一潜在主力店商家的特点，明确太平街历史文化街区的价值定位制定有关太平街历史文化街区的市场宣传和介绍文件制定针对每一特定潜在主力店商家的招商方案及沟通文件太平街历史文化街区市场宣传介绍文件针对每一特定潜在主力店商家的招商引资文件与部分潜在主力店商家初步接洽，修改招商方案初稿谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商方案确定最终协议分阶段地引进各类商家入驻太平街历史文化街区主要成果制定招商方案及沟通文件进行初步沟通，谈判并达成协议——招商主力店数量、商业档次、开业率及开业时间是商业街成功运营的重要保证新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究租金策略7规划修正建议8案例总结案例总结太平街现状功能布局两权分离模式管理模式5招商策略6对众多成功商业步行街的商业结构研究表明：主力店所占比例应该为总体商业可经营面积的30％～50％。商业档次的第二黄金分割定律：中档：中高档：中低档＝60：25：15选择周末或传统节假日，营造良好的热闹氛围，凝聚更多的人气。30～50％的主力店数量60％左右的中档商业80％以上的开业率节假日开业80％以上的开业率及节假日开业是步行街成功的重要保证——太平街三个阶段租金总体策略图：租金水平随着经营时间推进不断提高新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究规划修正建议8案例总结案例总结太平街现状功能布局两权分离模式管理模式5招商策略6租金策略7以适合的租金目标商家进入，保持良好的业种配比，形成街区整体形象及认知度启动阶段具备一定的市场认知度及客流量街区经营状况节节高升租金水平提高升温阶段市场发展成熟，商业价值进一步提升租金水平提高，形成高品位历史街区成熟阶段大小对租户的长期吸引价值高低租金水平采取政府返租制采取股份公司制——本报告对启动阶段平均租金提出建议：主力店与非主力店租金区别对待，而且逐年上涨新区发展新区发展新区发展案例总结保护定位及功能定位商业改造实施策略研究规划修正建议8案例总结案例总结太平街现状功能布局两权分离模式管理模式5招商策略6租金策略7太平街目前平均租金水平：50~60元/平方米(按实际营业面积计)坡子街目前平均租金水平：80~100元/平方米(按实际营业面积计)租金制定参考指标主力店平均租金建议根据放水养鱼和主力店优先的原则，为了吸引符合业态规划的主力店进驻，世联建议第一年主力店平均租金维持现有水平50~60元/平方米。以后租金每年递增15%。启动阶段的时间范围：3年左右，商业街发展普遍规律非主力店平均租金建议建议在主力店租金基础上每平方米增加10~20元，即60~80元/平方米。租金每年递增15%。启动阶段三年平均租金：按主力店占40%，非主力店60%计，第一年平均租金为6