模块3商业地产营销策划 第二节 产品设计 5价格确定 房地产经营与管理专业教学资源库 商业地产营销策划与实务运营-主讲教师叶 剑峰-1736279288032.pptx

主讲教师：叶剑峰模块3：商业地产营销策划

第二节产品设计

5、价格确定房地产经营与管理专业教学资源库商业地产营销策划与实务运营

1234定价目标及思路成本导向定价目标收益定价市场比较定价目录

1、定价目标及思路Part-01

Part-01以对同类区域同类市场同类物业市场价格有影响的竞争者的价格为依据，根据自身的情况高于或低于竞争者。追随定价目标以稳定的性价比物业赢得企业形象，有利于在消费者中、在行业中树立长期优势。树立企业形象目标最大利润定价目标是指房地产企业在一定时期内在销售上追求获得最高利润额的一种定价目标。最大利润定价目标市场占有率目标是指把保持和提高房地产企业在特定城市区域的市场占有率(或市场份额)作为一定时期的定价目标。市场占有率目标1.1定价目标

Part-011.2定价方法

Part-01通过研究竞争对手的项目条件、服务状况、租金水平等因素，依据自身的竞争实力，参考成本和供求状况来确定商铺租金。市场比较定价估算定价对象未来的正常租金净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到现在时点，以此确定商铺的价格。目标收益定价成本是项目所发生的实际支出，客观上要求通过商铺的租金、合理的投资回报期而得到补偿。在单位建筑面积成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。成本导向定价1.2定价方法

2、成本导向定价Part-02

Part-02在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。列如：某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为20000元，加成率为15%，则该楼盘每平方米售价：20000X（1+15%）=23000（元）单位建筑面积价格：单位建筑面积成本X（1+加成率）?，加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。123成本导向定价

3、目标收益定价Part-03

Part-03是预测估价对象的未来收益，然后用报酬率或资本化率将其转换为价值，是从未来的角度确定商铺的价格。公式：房地产的价格=预期净收益/报酬率或资本化率。适用：酒店、公寓、写字楼等投资性物业。123目标收益定价

Part-03目标收益定价举例商业收益法测算1租金水平(元/㎡﹒月)市场调查，该地区租金水平为90元/㎡﹒月1502年潜在毛收入租金水平*1218003有效毛收入潜在毛收入*（1-空置率）-不可预见费1635(1)空置率经对该地区房屋使用调查，确定其空置率为5%5%(2)不可预见费取半个月租金754年运营费用出租型房地产的年运营成本=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)356.43(1)房产税有效毛收入*12%196.2(2)维修费有效毛收入*3%49.05(3)保险费有效毛收入*3‰4.905(4)管理费有效毛收入*1%16.35(5)增值税及附加税有效毛收入*5.55%89.925

Part-03目标收益定价5商铺年净收益有效毛收入-运营费用1278.576商铺价格(V)a/(r-g)[1-(1+g)n/(1+r)n]19143.64(1)年净收益增长率(g)考虑到近年来本市经济发展较快，假设其未来每年纯收益增长率为2%2%(2)资本化率(r)由于该定价对象目前的收益有较大的保障，风险相对较小，参照该地区同类房地产的净收益与价格水平比率，确定资本化率为8%8%(3)未来可获收益年限(n)该土地为商业用地，法定最高使用年限为40年，按土地法定最高40年为收益年期40

商业地产营销策划与运营实务谢谢聆听！