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香蜜湖项目可行性研究报告（二）
5.0项目财务评价
由于xx湖B303－0041宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。
5.1项目盈利能力分析
5.1.1税金计算（见表5－1）
因为首期发售计划在宗地接手后第18个月时，故前一年半内无销售收入。而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超额累进税率来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。根据房地产行业的一般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的1％左右。
5.1.2损益表（见表5－2）
由损益表可以看出，公司在第一年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。第二、三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第一年的亏算。直到最后一年才发生所得税的缴交。
5.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析（见表5－3）
由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后一个年度。但项目的内部收益率为16.24％，净现值为15221万元，均处于较高水平。原因在于地价要在中标后一次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项目的开发建设、销售要滞后一段时间，不过该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。
相应的地价在74291万元和87416万元时的投资回报指标如表5－4所示。
表5－1销售税金及附加表（单位：万元）
建设经营期
合计
序号
项目
1～6
7～12
13～18
19～24
25～30
31～36
37～42
1
销售收入
42125.60
41205.83
54941.10
41205.83
179478.36
2
销售税金及附加
2624.42
2567.12
3422.83
2567.12
11181.50
2.1
营业税
2106.28
2060.29
2747.06
2060.29
8973.92
2.2
城市维护建设税
147.44
144.22
192.29
144.22
628.17
2.3
教育费附加
63.19
61.81
82.41
61.81
269.22
2.4
防洪工程维护费
75.83
74.17
98.89
74.17
323.06
2.5
交易管理费
210.63
206.03
274.71
206.03
897.39
2.6
印花税
21.06
20.60
27.47
20.60
89.74
3
土地增值税
421.26
412.06
549.41
412.06
1794.78
表5－2损益表（单位：万元）
序号
项目
合计
1～12
13～24
25～36
36～42
1
销售收入
179478.36
0.00
42125.60
96146.93
41205.83
2
总成本费用
149565.29
89962.23
33906.57
21520.94
4175.55
3
利润总额
29913.07
-89962.23
8219.03
74625.99
37030.28
4
所得税
9871.31
0.00
0.00
0.00
9871.31
5
税后利润
20041.76
0.00
0.00
0.00
20041.76
6
盈余公积金
2004.18
0.00
0.00
0.00
2004.18
7
可分配利润
18037.58
0.00
0.00
0.00
18037.58
表5－3宗地现金流量表与动态盈利分析（单位：万元）
序号
项目
建设经营期
1～12
13～24
25～36
37～42
1
现金流入
0.00
42125.60
96146.93
41205.83
1.1
销售收入
0.00
42125.60
96146.93
41205.83
1.2
其他现金流入
0.00
0.00
0.00
0.00
2
现金流出
87911.05
32276.65
20431.23
4461.17
2.1
建设投资
87911.05
29230.97
13479.81
1481.99
2.2
土地增值税
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