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诉讼买卖合同

诉讼买卖合同1

1.某房屋买卖合同规定，出卖人须于取得《建立工程竣工验收证书》后150天内书面通知买受人，向某房地产产权登记机关申请房地产权属转移登记，出卖人和买受人共同办理房产证，如买受人不能按法定期限领取《房地产权证》，从出卖人取得房地产《建立工程竣工验收证书》之日的第180天起，由出卖人向买受人担当违约责任。实际状况是，出卖人于1998年9月28日领取了所建房屋的《建立工程竣工验收证书》。自该日起加上180天，就是到1999年3月26日，出卖人应当在此前为买受人办理好所买卖房屋的过户登记手续及《房地产权证》。实际上，直到20xx年7月16日，买受人仍未取得所买房屋的《房地产权证》。在这种状况下，当买受人恳求出卖人办理房屋全部权过户登记手续及交付《房地产权证》时，出卖人可否以诉讼时效期间已经届满为由，拒绝办理房屋全部权过户登记手续，拒绝交付《房地产权证》？

2.根据我国合同法第一百三十条、第一百三十五条和第一百三十八条等规定，出卖人移转所售房屋的占有和全部权为其主要义务。尽管买卖的房屋已经根据房屋买卖合同规定的日期交给了购房人占有、使用，但这只是出卖人履行了移转所售房屋占有的义务，只要在合同规定的期限届满时因出卖人的缘由仍未办理过户登记手续场合，就属于主给付义务不履行，构成违约，甚至是根本违约。根据民法通则第一百三十七条关于诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算的规定，诉讼时效自合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日起算。据此观点，上述案件中，出卖人有权援引诉讼时效已经完成的抗辩，拒绝办理房屋全部权过户登记手续，并拒绝交付《房地产权证》。

有的专家不赞同上述观点，认为买卖的房屋已经根据合同规定的日期交给了购房人，就是出卖人履行了主给付义务，至于未办理过户登记手续，只是出卖人未履行从给付义务。在主给付义务已经履行的状况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效，以真正发挥从给付义务使债权人的合法权益得到最正确实现的功能。因而，在买卖的房屋已经根据合同规定的日期交给了受让人的状况下，即使出让人未办理过户登记手续自合同规定办理的期限届满的次日开头计算已经超过了2年期间，受让人也有权恳求出卖人连续办理过户登记手续。

对此，笔者持不同意见。其缘由在于：依据合同法第一百三十五条、第一百三十三条等条文的规定，出卖人所担当的主给付义务为移转房屋的占有，尤其是移转房屋全部权。出卖人仅仅把房屋交给了受让人，在合同规定的日期届满时尚未办理房屋全部权的过户登记手续，就是没有履行移转房屋全部权这个最重要的主给付义务，已经构成了违约，诉讼时效的期间应当起算。

有专家说，在实务中，由于种种缘由，很多状况下是出卖人（根本上为进展商）有意拖延，致使房屋全部权的过户登记手续迟迟未办下来，同时因购房人（大多为小业主）的法律意识不强而往往未于诉讼时效期间内主见办理过户登记手续。根据诉讼时效完成处理这些问题，明显使已经交足了房价款的小业主患病了重大损失。实际上，小业主恰恰值得怜悯，进而应当受到法律的爱护。若爱护，就不应认为上述案型中小业主关于办理过户登记手续的恳求权已经罹于诉讼时效。

就我个人而言，也非常怜悯小业主，但仍旧苦痛地坚持上述案型中小业主关于办理过户登记手续的恳求权已经罹于诉讼时效的观点。其道理在于：其一，小业主完全有时机、有力量准时向进展商主见办理过户登记手续，造成诉讼时效中断，从而使其债权得到法律的爱护，但小业主却躺在权利上睡眠，于是，就没有充分的理由对小业主再予以优待的爱护。其二，把进展商未按合同商定的期限办理过户登记手续，定为违约，意味着给予了小业主追究进展商违约责任的权利，并且，进展商逾期办理过户登记手续给小业主造成严峻损失时，小业主可以依据合同法第九十四条的规定解除合同，以便尽快甩掉包袱，进展有效益的新交易。其三，如此确定，也是双刃剑，即，使小业主获得较大数额的违约金或者损害赔偿额，由于把进展商的违约时间定得越早，其所负违约金的累积或者可得利益损失的数额就越多。

3.买卖的房屋已经根据合同规定的日期交给了受让人占有、使用，并且在合同规定的期限届满前也办理了过户登记手续，但房屋全部权证（房地产权证）始终未交付，主给付义务已经履行完毕，即房屋全部权已经移转给了受让人，只是交付房屋全部权证（房地产权证）的从给付义务尚未履行。而房屋全部权证（房地产权证）系房屋全部权的凭证，它只起证据的作用，已经登记的房屋全部权不因该证件的有无而发生转变。既然如此，在合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日至今已经超过了2年，购房人始终未恳求出