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xx市社会经济比较研究所二○○三年四月二十八日
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鹅湖旅游度假区项目可行性报告（二）
7.0苏、锡、常地区房地产业竞争态势比较分析
7.1区域房地产业发展的一般竞争状况
苏、锡、常市房地产业的发展基本上是同时起步的，在1992年之前，xx、常州的房地产业发展状况明显好于苏州。1992年以后，苏州确立了以上海(浦东)为依托、城乡并举、分层次、全方位的大经贸发展战略，特别是新加坡工业园区和高新区的设立，使苏州的开放开发从点、线向面、网聚合。市区的面积也随着两区的开发扩大了近一倍，“东园西区、古城居中、一体两翼”的城市新格局基本形成，城市功能的拓展、超前的规划给苏州的房地产业带来了发展的先机。而与此同时，xx、常州的老城区过度开发，城市扩张缓慢，规划滞后，房地产业发展水平未有大的提高。2001年锡山市并入xx市区，2002年武进市并入常州市区，两市房地产业才发展提速，市场不断繁荣。
下面比较2000—2002年苏、锡、常三市房地产业发展状况：
表9苏锡常三市房地产业发展情况
年份
?
2000年
2001年
2002年
苏
锡
常
苏
锡
常
苏
锡
常
房地产开发投资完成额
61.2
44.7
30
68.6
49.3
32.2
107.3
77.0
41
房地产开发用地总面积
?
129
91
124
159
100
471
231
70
房地产开发施工总面积
762
457
407
850
521
488
1467
748
526
其中：住宅施工面积
625
369
344
691
405
398
1238
658
440
房屋竣工总面积
445
237
204
467
248
193
558
290
269
其中：住宅竣工面积
376
197
161
386
205
170
465
254
227
市区房屋竣工总面积
190
91
151
235
136
160
235
176
237
其中：住宅竣工面积
162
72
115
195
109
140
199
153
198
商品房销售总面积
373
218
149
480
202
173
540
235
249
其中：住宅销售面积
330
197
134
432
183
170
480
219
224
市区商品房销售面积
151
147
112
259
131
143
259
162
213
其中：住宅销售面积
136
140
99
235
112
135
239
150
193
市区商品房销售金额
33.2
30.3
19.7
52.7
37.8
25.6
63.2
42.4
41.4
其中：住宅销售金额
26.4
27.1
17.6
44.3
24.6
25.1
54.5
35.2
34.9
空置商品房面积
222
136
78
192
93
70
127
58
51
其中：市区空置面积
121
82
66
121
55
59
63.7
45
41
市区二手房成交面积
?
?
59
242
105
202
299
124
168
市区二手房成交金额
?
?
5.08
18.8
9.45
12.0
43.8
19.4
12.8
市区商品住房均价
?
1932
1772
?
2115
1863
2435
2545
1812
市区二手住房均价
?
?
1250
921
1172
1300
1547
1520
1550
房地产开发企业总数
539
197
124
554
219
125
593
228
127
市区房地产开发企业数
188
119
107
195
140
108
205
154
106
7.2苏、锡、常地区低密度物业基准竞争分析
苏、锡、常地区低密度物业市场是1992年以后开始形成的，两三年的时间内，各市在环太湖地区，零星开发了一些别墅群，由于规划滞后、基础设施不配套、物业管理不到位，市场需求不旺，长期处于低水平竞争发展状态。2000年以来，随着社会上“白领阶层、老板阶层”的不断涌现以及外向型经济的加快发展，对别墅、高档住宅的需求量上升较快，苏州市7个别墅区全面旺销，平均售价在每平方米5000至7000元之间，而金鸡湖、太湖之滨的别墅等低密度物业售价超过了7000元/平米。在xx，威尼斯、太湖世家、虹桥花园、兰宝苑、翠湖苑等9个低密度物业小区近20万平方米别墅和联排别墅除太湖山庄属烂尾楼需二次开发以外，其余均已基本售完，售价在每平米3000元至10000元之间（详见表10）。而常州市也有6、7个低密度楼盘，每个小区30至40套独立或联排别墅，价格在每套60万元至150万元之间，行情看涨，销售形势很好。
表102000—2003年xx市部分别墅基本行情
项目名称
总建筑面积
建设年份
销售
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