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论我国土地物权制度

占有人（即利用人）的不断变动，这样在有序的房地产交易市场条件下地上权的流转，就必带动土地流转到最正确的利用人手中，而丝毫不动摇国家全部人的地位。这样在私有制国家以土地全部权与地上权为二元交易标的模式，在我国因公有制度缘由就仅能表达为以地上权为交易标的一元模式。目前，城镇国有土地使用权依行政划拨或出让合同而取得，在性质上这两种土地使用权（地上权）均应为物权，只是因取得方式不同而在权利效力上有所差异。

地上权的移转，自民法上看即为地上权人对其权利标的-地上权依法律行为方式所作的法律上的处分，即地上权人对其所拥有的地上权享有处分权。此处分权的.享有为地上权交易市场得以形成的法律规律起点。地上权人处分地上权行为的方式大体有买卖、互易、赠与、设定抵押权等。买卖、互易、赠与（此为非交易方式）为依债权行为方式使地上权产生变动；而设定抵押权则是在地上权之上再设定一项不动产担保物权，于被担保的债务人不履行债务而导致抵押权实现时，通过变卖、拍卖（在我国现行法上就土地使用权抵押只允许以拍卖方式实现）而使地上权发生变动。故就土地全部权、地上权与地上权之抵押权三者的关系来讲，构成立体层次的物权关系，即由国家土地全部权中派生出地上权，再在地上权之上设定抵押权，前者以土地为标的，后者则以地上权为标的。地上权人通过买卖、互易、设定抵押权等方式使地上权进入流通领域，进而形成房地产交易的二级、三级……市场。

地上权可否成为租赁行为的标的，因1990年《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》与1995年《城市房地产治理法》先后规定的不同而有争议。租赁权虽然在近现代民法中有物权化的趋势，但仍属债权，且是以对标的的用益（即追求使用价值）为内容的用益性债权。既然要使用，则必需要求以对客体的实际占有为前提，这样亦必定要求租赁权的客体必需是有形的实体物。而地上权为不动产物权，明显不成为使用的标的。固然地上权人仍不妨以其所取得的土地出租于他人，但此时租赁之标的为土地，而非为地上权，且还应视法律或地上权设定合同（即我国现行法上所称的土地使用权出让合同）中地上权人有无出租的权能而打算。

4集体土地他物权

集体包含着各种详细而特定的集体组织，依此集体土地全部权在理论上应存在不同集体组织间以及集体与国家间土地全部权移转的可能。但实际上在我国集体与国家只存在由集体土地全部权变为国家全部权一种可能（且此又大多依征收、征用等行政方式实施），而集体与集体间因土地的不动性，土地全部权的交易也很少见，故此集体土地物权的重点仍在于他物权制度上。集体土地用于建筑时，其他物权内容已包含于上述地上权概念中。集体土地用于农耕在现行法称之以“土地承包经营权”。笔者认为“农地耕作权”概念较能恰当地反映其权利内容，由于承包经营权是自取得权利之合同行为来命名的，且易与企业的承包经营行为相混。农地耕作权的主体根本上是集体组织的成员，其取得虽以自愿性合同行为为根底，但实际上是按人口安排的，这一点是由我国的农业人口占大多数的现实所打算的。虽有学者提出农地耕作权的主体可以是集体组织成员以外的人，对于那些未能取得农地耕作权的农夫可以通过健全的社会保障制度以保证他们的生活需要。但笔者认为，农地的平均安排耕作虽受小农经济的局限，但在目前的中国农村允许农地的自由流通仍不具备现实可操作性。问题的关键在于如何保障农夫的积极性，这在物权法上的解决方案则是保障农夫所取得的农地耕作权，即在期限上规定农地耕作权应有合理的相当长的最低存续期间，以保证农夫的长期投资而避开短期行为；在权利效力及内容上，赋于农地耕作权的物权性，使农夫可依物权的肯定性、排他性及优先性等效力规章主见自己的权利，以防止他人的不法干预。

5相邻关系与地役权

土地因其不动性而须毗邻。若彼此毗邻的土地归属于不同的全部人，而各全部人各依自己的意思与利益需要任意在自己的土地上行使权利，自由地利用土地，则必影响相邻一方对土地的利用，其土地的价值也必受损及，故有独立法上予以相互调整的必要。相邻关系（不仅针对土地，其他相邻不动产也包括其中），则是独立法上对相邻土地的利用作最低限度的调整，而地役权则是相邻土地的全部人为更高要求的利用通过相互协商产生的彼此权利的较高程度的调整。在土地私有制下，相邻关系在本质上是相邻一方土地全部权的扩张，相应地是另一方土地全部权的限制，不成其一项独立的物权。此扩张或限制是土地全部权中的应有之义，或者说是法律强行规定的，不须相邻各方全部人之协商，故也就不必要专为相邻关系而办理不动产登记。但地役权在本质上是相邻土地各方全部人意定的产物，故构成一项独立的物权，是