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退物业费!昆山法院刚判

合同编号：__________

一、合同前言

1.1合同背景

鉴于近期昆山法院就物业费退还事宜作出判决，该判决在本地区的物业管理领域产生了广泛影响。本合同旨在依据昆山法院的判决，明确业主与物业管理公司之间关于物业费退还的相关事宜，规范双方在这一特殊情况下的权利和义务，以保障双方的合法权益，维护物业管理关系的稳定与和谐。

1.2目的与宗旨

本合同的目的在于按照法律规定和法院判决，公平、公正地处理物业费退还相关事务。保证业主在符合条件的情况下能够依法获得应退的物业费，同时也保障物业管理公司在履行相关义务后的合法权益。通过明确双方的权利和义务，减少可能产生的争议和纠纷，促进物业管理服务的健康发展。

二、相关方信息

2.1业主信息

[业主基本信息预留处]

2.2物业管理公司信息

[物业管理公司基本信息预留处]

三、昆山法院判决依据

3.1判决事实认定

昆山法院经详细审查案件事实，认定物业管理公司在提供物业服务过程中存在[具体不符合服务标准的情形，如小区卫生清洁不达标，安保设施维护不力等]等问题。法院通过收集相关证据，包括业主的投诉记录、小区现场的实际勘查情况、物业管理服务记录等多方面的资料，确定物业管理公司未能按照合同约定的服务标准履行其义务，从而影响了业主的正常生活和权益享受。

3.2法律依据阐述

依据我国《物业管理条例》中的相关规定，物业管理公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。在本案件中，物业管理公司的行为违反了合同约定，同时也违反了相关法律法规对物业服务质量的基本要求。法院根据这些法律法规，判定物业管理公司在服务方面存在过错，从而支持了业主要求退还部分物业费的诉求。

四、物业费退还的前提条件

4.1符合法院判决的情形

业主有权要求退还物业费的前提是能够证明其所在小区受到了物业管理公司上述未达标服务的影响。例如，业主需提供在物业管理公司服务不达标期间，其个人受到直接影响的证据，如因卫生问题导致的健康问题证明（若有），或者因安保设施维护不力而遭受财产损失（需有报案记录等相关证明）等情况。同时业主必须是在物业管理公司提供服务的范围内，按照正常缴费程序缴纳了物业费的业主。

4.2特殊情况说明

若业主自身存在违反物业管理规定，如故意破坏小区公共设施、长期拖欠其他应缴费用等行为，可能影响其要求退还物业费的权利。在这种情况下，物业管理公司有权根据业主的违规情况进行评估，并在合理范围内减少应退物业费的金额。另外，如果物业管理公司能够证明其服务不达标是由于不可抗力因素，如自然灾害、强制行为等导致的，也可在一定程度上减轻其退还物业费的责任，但需提供充分的证据证明不可抗力与服务不达标之间的因果关系。

五、退还金额的计算

5.1计算标准

退还金额将根据物业管理公司未达标服务项目在整个物业服务项目中的占比来计算。例如，若卫生清洁服务占整个物业服务价值的20%，而法院认定卫生清洁服务严重不达标，则按照业主已缴纳物业费的20%计算卫生清洁服务部分应退还的金额。对于其他服务项目，如安保、绿化等，也将按照类似的方法进行占比计算。同时若因物业管理公司的服务不达标给业主造成了直接的经济损失，这部分损失也将计算在应退还的金额之内，但需业主提供有效的经济损失证明。

5.2计算周期

计算周期将以物业管理公司被认定服务不达标开始的时间段为起始点，至业主提出退还物业费申请之日为止。在这个时间段内，业主按照每月或每季度缴纳的物业费都将纳入计算范围。若在这个周期内，物业管理公司的服务质量有过阶段性的改善，可根据改善情况相应调整退还金额的计算，但物业管理公司需提供明确的改善记录和相关证明材料。

六、退款流程

6.1业主申请

业主应向物业管理公司提交书面的物业费退还申请。申请内容应包括业主的基本信息、房屋信息、已缴纳物业费的时间段、要求退还物业费的具体金额计算依据以及业主认为物业管理公司服务不达标方面的详细描述，并附上相关的证据材料，如照片、视频、投诉记录等。业主提交申请的方式可以选择直接送达物业管理公司办公地点，或者通过挂号信、快递等方式寄送至物业管理公司的指定地址，同时需保留好寄送凭证。

6.2物业公司审核

物业管理公司在收到业主的退还物业费申请后，应在[具体时长，如15个工作日]内进行审核。审核过程中，物业管理公司有权对业主提供的证据进行核实，包括但不限于与相关工作人员进行调查核实、对现场情况进行复查等。若物业管理公司认为业主提供的证据不充分或不符合事实，应书面通知业主补充证据或者说明理由。在审核完成后，物业管理公司应根据审核结果做出是否同意退还物业费以及退还金额的决定，并书面通知业主。

6.3退款支付方式与时间

如果物业管理公司同意退还物业费，应在做出决定后的[具体时长，如10个工作日]内完成退款。退款支付方式可由双方协商确定，常见的支付方