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房地产行业土地增值税合规报告（2025）

前 言

近年来，房地产市场不复2019年前的繁荣盛况，受经济下行影响，我国房地产开发投资呈下滑态势，全国及各省份土地增值税收入数据普遍在波动中下降。为应对房地产市场变化，2024年12月中央经济工作会明确提出要用好系列政策稳楼市，有效防范化解重点领域风险。然而，我国土地增值税的法律化进程长期滞后，土地增值税现有法规体系过于笼统，缺乏足够的细节关注，导致各地规范呈现出显著的差异性和区域化特征。

由于制度层面的供给不充分，各地在扣除项目的清算归集期、成本分摊方法、清算单位等税收实体要素方面频繁出现税务纠纷。这些争议不仅增加了企业的合规成本，也给房地产市场的健康发展带来了不小的挑战。在行业整体表现欠佳的当下，有效减少土地增值税风险，不仅需要国家层面积极推动土地增值税立法进程，更需要房地产企业自身加强税务合规管理，对潜在的税务风险进行科学的预测和评判。唯有如此，才能在复杂多变的市场环境中稳健前行，实现可持续发展。

《房地产行业土地增值税合规报告（2025）》是基于华税对房地产行业的深入观察以及房地产行业土地增值税案件代理经验的深刻总结而编写的法律研究报告，旨在观察房地产行业土地增值税案件征管趋势和政策变化，结合案例汇总分析土地增值税清算高频争议点，并提出涉税争议解决专业策略与合规建议，以期为房地产企业预防风险与解决争议提供有益指导。

目 录

一、

2024年房地产行业经济数据观察

1

二、

2025年房地产土地增值税征管趋势

3

三、

2025年房地产土地增值税风险分析

8

四、

房地产土地增值税争议典型案件解析

19

五、

房地产企业土地增值税风险管理与合规建议

24

一、2024年房地产行业经济数据观察

2024年房地产行业发展速度进一步放缓，全国房地产开发投资呈现出下滑

态势。根据国家统计局2019—2024年1-10月全国房地产开发投资额数据：2019

年1-10月房地产开发投资额为109603亿元，而后持续增长至2021年同期的124934亿元。2022年开始，投资额出现下降趋势，连续三年降幅为8.8%、9.3%、

10%，直至2024年同期投资额下降至86309亿元。

2019—2024年11月全国房地产开发景气指数显示：2019年11月全国房地产开发景气指数为101.16，略高于最适宜的100点景气水平。然而，随后几年该指数逐年下降，2021年11月已接近100点，2022年11月该指数大幅下滑至

94.42，开始跌入较低景气水平区间。到了2023年和2024年，该指数接连下降至93.42和92.62，进一步反映了房地产市场处于较低景气水平的态势。

根据《2024房地产上市公司测评研究报告》，2023年上市房企总资产均值为1429.20亿元，同比下降2.2%；房地产开发业务收入均值为257.94亿元，同比下降5.73%；营业利润均值为21.95亿元，同比下降17.86%。权益销售金额方面，2023年，10强上市房企均值约为1784.88亿元，同比下降1.71%；11-30强上市房企均值约335.10亿元，同比下降17.63%；31-50强上市房企均值约

167.73亿元，同比下降12.46%。

根据东方财富网数据统计，截至12月27日，共有94家房企发布2024年三

季度业绩报告。营业收入同比下滑的有65家，占比约70%。净利润同比下降的有74家企业，占比超过78%，整个行业的利润空间显得尤为狭窄。以行业龙头保利发展控股集团股份有限公司盈利能力指标来看，2018年9月30日其公布的净利率为14%，2019、2020年同期保持在15%左右，2021年开始该指标呈现持续下降态势，今年公布的三季度报告中净利率仅为6.70%。

总体来说，房企业绩普遍不佳、行业发展呈现下滑态势确是客观事实，并将成为今后几年内房地产土地增值税征管趋势和风险演变的重要诱因。

二、2025年房地产土地增值税征管趋势

（一）土地增值税收入变化观察

在上述房地产行业发展背景之下，全国以及各省份土地增值税的收入数据整体呈现下降趋势。2019年至2021年全国1-11月期间土地增值税收入统计显示：

2019年至2021年全国土地增值税收入呈增长态势，2021年达到土地增值税收入

峰值6442亿元；自2022年，土地增值税收入持续下滑，连续3年降幅为9%、

15.1%、8.1%。2024年全国1-11月土地增值税收入仅为4574亿元，比2021年峰值6442亿元下降了