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议完善高校物业管理制度的构建

一、高校物业治理法律关系的要素

（一）高校物业治理法律关系的主体

首先，高校是物业治理法律关系的核心主体。我国《物业治理条例》第六条规定：“业主就是房屋的全部人。”在高校物业治理法律关系中，业主是物业的全部人———高校。值得强调的是物业使用人———学生（也即是高校中承租人的一种）和其他“非全部权人”均不是基于高校物业治理效劳而产生的法律关系中的“业主”，不能成为高校物业效劳合同的当事人。无论是高校学生或者其它承租人直接抑或间接与业主（高校）联系，进而订立契约，租赁高校中的某一局部物业，还是业主（高校）托付物管公司将其所拥有之物业的某些局部租赁给承租人（包括学生在内），承租人与业主（高校）之间的法律关系照旧是租赁关系。其次，物业治理效劳公司是我国物业治理法律关系中的重要主体之一。详细说来，它指的是依据物业治理效劳合同承受业主委员会或者某一业主的托付，依照我国相关物业治理法律法规的规定和物业治理效劳合同的商定，对指定区域内的物业进展专业化的治理并且猎取相应酬劳的一种法人。在高校物业治理法律关系中，物业治理效劳公司是由高校自主选聘，对高校范围内的物业供应专业化治理，因此是高校物业治理法律关系中的主体之一。结合我国物业治理行业所具有的行业性、专业化特点以及我国高校所秉持的“治理树人”“、效劳立人”、“环境育人”的要求，笔者对物业治理效劳公司的作用进展概括定位，大致包括以下四个方面：一是为高校师生供应舒适的生活环境和文体活动空间；二是为高校教学和治理供应内容多元化、具有实效性之效劳；三是维护高校之安全和稳定，构建安全放心的和谐校园；四是通过各种专业化的措施实现高校物业的保值乃至增值。再次，高校学生是物业治理法律关系中的另外一个关键主体。严格说来，高校学生属于物业使用人的范畴，而物业使用人主要指的是物业的承租人，以及在实际上使用该物业的人。详细到高校范围之内，此时的物业使用人也叫“非业主使用人”，它指的是不具有该物业的全部权，但对该物业拥有使用权，并且依照物业治理法律法规、物业治理合同或租赁合同之规定或商定，可以行使一局部业主权利的人。而处于高校治理下的高校学生，他们的第一个身份是作为学校行政治理下的被治理人，其次个身份是作为合法的民事主体与高校签订的住宿租赁合同关系的另一方当事人，第三个身份是享受物管公司供应之效劳的另一个关键主体。学生承受物业治理效劳公司的治理，享受其效劳，高校学生虽然不是物业治理效劳合同的当事人，但从其入学之时便已获得“非业主使用人”之资格，自然而然地成为了高校物业治理法律关系中无法替代的一方主体。这第三个身份正是区分于我国一般住宅小区物业治理的一个最为重大的差异，也是笔者对高校物业治理法律关系进展分析讨论的重要内容。

（二）高校物业治理法律关系的客体

一般意义上的物业治理法律关系的客体，通常指物业全部人的权利义务所共同指向的对象，即是合同所规定的物业和物业的使用及治理。物业治理法律关系的客体包括物业和物业效劳行为。通常意义上所界定的物业，一般是指用于商业和居住的各类建筑设施。高校物业则是指高校范围内的用于教学、居住和商业的各类建筑物及其相关设施，此外还包括校内的道路、绿化地带和用于其他事务的场地。物管公司供应的效劳行为作为高校物业治理法律关系的重要客体，其范围主要包括四个方面：教学楼、教工住宅楼、学生公寓和其它相关场地设施的综合治理。详细说来其主要工作包括各类建筑物的治理、保养与维护，水电设备、消防设备等相关设施的治理、维护与保养，校园道路的维护与疏导，停车场地的治理与维护，校园环境的保洁，校园绿化的维护，校园文化体育设施的维护等活动。

二、我国当前高校物业治理法律制度的缺陷

（一）学生的知情权和监视权难以行使

尽管高校学生对物管公司是否履行合同以及履行的详细程度享有监视权，但是在现实的物管实践中，由于物业治理效劳合同是高校与物管公司签订的，高校才是合同的相对方，而高校学生不是合同的相对方，并且物管公司还负有高校给予的对高校学生的治理职能，物管公司通常是站在高校一边，仅仅对校方负责。在此情形下，学生的知情权和监视权缺乏一种便利可行的反应机制来供应保障。除此之外，由于高校学生反映的意见不会直接导致物业治理效劳合同的解除，更不会成为影响物管公司营利的打算性因素。所以，学生的意见往往被忽视，学生与物管公司在校园生活中所产生之纠纷时有发生，并且迟迟得不到有效处理，导致学生的知情权和监视权名存实亡。

（二）高校物业治理重治理轻效劳

通过比照外国作法发觉，高校的物业治理应