汇添富九州通医药REIT(508084.SH)申购价值分析-250115.pdfVIP

略

研

究

REIT研究

2025年01月15日汇添富九州通医药REIT

申（508084.SH）申购价值分析

购

策

略

证投资提示：

券相关研究

研-⚫本次询价时间为2025年1月16日，询价区间为2.666元/份-2.948元/份，拟募资11.23

究

报亿元。

告

⚫项目为医药仓库及配套设施，以托盘作为租赁单元。本基金基础设施项目为武汉东西湖现代

医药仓储物流项目，位于湖北省武汉市，区域内医药仓储物流项目新增供给较为有限。项目

具体可分为阴凉库、冷库和办公区域。后者以租赁面积收费，2024年7-9月平均租赁面积

为14,873.21平方米；前两者以托盘为租赁单元，理论标准托盘容载数量为128,511个。

证券分析师⚫21-23年项目业绩规模及盈利指标稳步增长。2021年至2024年1-9月，项目营业总收入

彭文玉A0230517080001分别为83.90/90.10/93.18/67.62百万元，主要以存储单元计费、以直接委托模式运营。同

pengwy@期，净利润为32.69/36.42/39.23/27.68百万元，毛利率均超63%，净利率均超过38%且

胡巧云A0230520080005

huqy@在21年-23年高于可比REITs均值。上述指标在2021年至2023年均呈稳步增长态势。

朱敏A0230524050004

zhumin@⚫托盘使用率整体提高，租金位于可比市场价格区间。设立项目公司前，项目主要服务于九州

研究支持通物流自身的业务需求。重组后，九州通物流整租至2024年6月末，后执行四类运营模式。

朱敏A02305240500042023年及2024年上半年，项目托盘使用率均已超过70%，但2024年7-9月有所回落，

zhumin@

而办公区域重组后出租率维持100%。单价方面，2020年至2023年的存储费单价复合年

联系人

增长率分别为2.8%和1.6%。其中，阴凉库是主要收入来源，占比超过80%。2024年7月

朱敏

1日起已签订合同平均价格中，阴凉库、冷库的单价位于可比市场价格区间内。现已签署相

(8621

zhumin@关协议的前十大客户中，九州通及其下属子公司合计占起始总月合同金额比例达到92.44%。

⚫预测25年现金分派率5.35%，高于可比REITs均值。本REIT2024年10-12月和2025

年净利润分别为308.78万元、2,037.34万元，可供分配金额分别为2,315.23万元、6,007.83

万元。假设100%分派并以假定预计募资计算，对应预测净现金流分派率分别为2.06%、

5.35%，2024年年化后分派率为5.12%，高于可比REITs均值。

⚫折现率偏低，25年资本化率6.13%。本基金评估测算采用7.75%的折现率，略低于普通仓

储物流项目，体现医药仓储