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规范租赁房屋合同

标准租赁房屋合同1

律师提示：房屋租赁合同的期限和形式的标准

案例：租房期限双方存争议，租房者利益受损

肖先生和钱先生是朋友，肖先生有一套公寓。钱先生的公司在郊区注册但想在城区办公，于是与肖先生协商口头达成协议，由钱先生租肖先生的这套公寓使用，租期两年，但没有签订什么书面的协议。

可是半年过后，双方由于一些其它的事关系恶化、冲突越来越大。肖先生提出解除双方的租赁合同。可是钱先生不情愿，一方面是钱先生由于冲突和肖先生斗气，另一方面肖先生用公寓办公搬家涉及电话号码的变更、公司宣传资料的地址调整等许多事情，很不便利。于是肖先生提出要么按商定的两年期限履行，要么钱先生要赔偿肖先生因搬家产生的损失才可以解除。

后来，肖先生到法院起诉，要求钱先生搬出公寓。钱先生主见双方已达成协议租期为两年，现在未到租期，要求连续履行，驳回肖先生的诉讼恳求。

法院经审理认为：

双方事实上已形成租赁关系，但就租赁期限双方存在争议，钱先生主是是两年，但未供应合同等书面证据，肖先生也不认可。而且根据《合同法》的规定“租赁期限六个月以上的，应当采纳书面形式。当事人未采纳书面形式的，视为不定期租赁。”

法院据此认定双方的租赁为不定期租赁，任何一方均有权随时提出解除租赁合同，肖先生已通知钱先生解除租赁合同，并给了钱先生一个多月的时间预备搬家，已经尽了法定的义务。据此法院判决解除双方的租赁合同，钱先生限期搬出所租公寓。

律师提示：房屋租赁合同的形式和期限有什么特别规定？

1、房屋租赁合同应当实行书面方式。

“口头协议”由于发生争议时其内容的不行证明性，对双方都存在不确定风险。就房屋租赁合同而言，关于形式和期限在《合同法》其次百一十五条中有规定，“租赁期限六个月以上的，应当采纳书面形式。当事人未采纳书面形式的，视为不定期租赁。”

2、定期租赁和不定期租赁有什么区分？

定期租赁和不定期租赁的区分就在于合同期限是否明确方面不同，定期租赁在签订合同时有一个明确的期限商定，而不定期租赁则没有这个明确的期限。

这一点不同，在实践中对双方的权利影响很大，定期租赁的，在商定期限到来前，无法定或商定理由一方提出解除合同的，属于违约行为，另一方可以拒绝或要求其担当违约责任。而不定期租赁任何一方均可以随时提出解除合同，只要

给对方合理的预备时间即可。

《合同法》其次百三十二条规定“当事人对租赁期限没有商定或者商定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

房屋租赁合同和其它合同不同，突然解除对双方都可能产生不利影响，对出租人而言，要尽快找新的承租人，否则就面临房屋空置的损失。对承租人而言要找新的承租地点，这倒在其次，许多人租房子是为了经营，好不简单招揽了固定的客源，一旦搬家这个损失往往无法计算，实践为房东看房客经营红火想收回房屋自营或加价出租的事情许多，房客往往就是吃了“不定期租赁”的亏。就算不是经营是自住，随着房价和租金的上涨，在同样的区域，过几个月或一年后，原来的租金水平就未必能租到原来的房子了。

而这些风险，在双方形成租赁合同时往往并不为双方所留意，许多人在面临对方突然提出解约时，往往是不理解“凭什么呀？我房租始终交，住得好好的，你说解除就解除？”可从法律上讲，不定期租赁，的确是说解除就解除，只要给合理的期限就可以。所以，一旦产生的争议和风险，懊悔也就晚了。

针对这种风险，律师认为，房屋租赁合同双方不但应当实行书面方式，而且应当有明确的期限商定，以避开一方突然提出解约，给对方造成不必要的损失。

3、租赁期限最长不能超过20年。

《合同法》其次百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过局部无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但商定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

之所以有这样的规定，最主要的缘由应当是我国的一些特别的财产国有制度，比方土地国有，一些房屋和土地的交易受到限制。而往往有些交易者为了躲避这种限制就想出“长期租赁”或“永久租赁”的变通方法。

针对这类的躲避法律的行为，《合同法》作出了对租赁期限的限制性规定“最长不得超过20年”，假如双方商定的期限超过了这个限制，那超过局部就是无效的。

我个人认为，房屋租赁期限是不宜过长的。现在租房自住的，很少有常年租住的需要，一般长期限的