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论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿

权属证书等。由于在这种情形下，才会导致出卖人的根本性违约，因此才会造成买受购置房屋的目的落空，严峻影响到买受人的合法权益。特殊是在买受人已经支付相当金额的购房款时，一旦出卖人破产或者丢失偿债力量，则买受人的损失几乎无法得到保障。但是，笔者认为这一规定在法学理论上的合理性颇值商榷。由于在这种状况下，有两种很明显的可能存在，一是出卖人抵押房屋的目的是为了得到更多的资金，从而更好地履行合同的义务；其次种情形就是出卖人有意违约，也就是将所出卖的房屋抵押后无法撤销该抵押，从而导致自己违约，根本无法履行自己的义务。对于有意违约或根本违约后处理，合同法第94条有着明确规定，详细为：“有以下情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不行抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的`行为说明不履行主要债务；（三）当事人一方拖延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”而此种情形就正好适用于合同法这条规定的第四款规定。但是，合同法并没有在有关违约责任的条款中规定在这种情形下应担当惩处性赔偿。固然，买受人可以要求出卖人赔偿其全部损失，包括一些直接及间接的损失，这些都可以从合同法中违约责任的条款中找到依据，但惩处性赔偿却无任何法律依据。同时，假如适用消费者权益爱护法适用惩处性赔偿的欺诈条件来确定，也不能适用惩处性赔偿，由于尽管出卖人此时在主观上属于有意违约，但其并不能构成欺诈，这两者之间存在着很大的差异。所以，笔者认为这一规定既不符合法理也没有法律依据。

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。当出卖人将同一标的物与他人签订买卖合同后又将此标的物出卖给第三人，并不能都适用惩处性赔偿。而且就算是适用该规定，也只能由在先与出卖人签订买卖合同的买受人主见惩处性赔偿。我们知道，出卖人将同一标的物先后数次出卖给他人，最多只能履行其中的一份合同并交付标的物。对于其他人来讲，都无法履行，也都是欺诈，这一点是不言而喻的。对于一物二卖甚至多卖的情形，严峻的甚至可能会构成刑事诈骗犯罪，行为人可能会因此而担当相应的刑事责任。但是在民事责任方面，毕竟赔偿多少为宜，只能以民法通则、合同法等民事实体法中有关民事责任的规定来处理，我们没有发觉这两部份的法律中有任何惩处性赔偿的规定。同时，最高法院的这一规定可能会消失适用上的困难，比方当一个出卖人将其房屋屡次出卖给他人后，涉嫌合同诈骗而被追究刑事责任，那么在附带民事诉讼时，是根据民法通则的规定赔偿其损失呢还是依据此规定来判决其赔偿损失并处以惩处性赔偿呢？明显，法院是不能适用这个规定的，由于究竟其不是法律的渊源。而假如单纯作为一起民事案件来处理并适用此解释规定的赔偿时，岂不是比追究其刑事附带民事责任能够得到更多的赔偿？而且，当出卖人与其他买受人共同有意侵害原买受人的合同债权时（也就是合同法理论上所称“第三人侵害债权”），第三人应当担当什么样的责任呢？很可能担当的是共同的、连带的赔偿，那么也让其担当惩处性赔偿吗？因此，此解释也给以后这方面内容的立法带来肯定的困难或障碍。

3、出卖人订立商品房买卖合同时，有意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者供应虚假商品房预售许可证明，而导致房屋买卖合同无效或撤销、被解除的。由于出卖人在与买受人签订合同时明知自己没有取得商品房预售许可，但仍旧向买受人销售商品房。尽管出卖人在合同签订后到房屋交付前可能会取得销售许可。但是由于其直接违反了《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国房地产治理法》第37条、第38条的强制性规定，因此导致该买卖合同无效。在此需要留意的是，虽然出卖人在此时没有取得预售许可，但并不能肯定会消失无法交付或者是无法履行合同全部义务，也就是说其仍旧存在能够履行合同义务的可能，但由于违反了法律的强制性规定，所以才导致无效的。所以在适用此条款时，并不以出出卖人是否在以后能实际履行或全面履行为适用要件，而且肯定要留意合同无效的缘由。但是，该解释却又在第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，此规定不仅与合同法的根本理论不相符合，与法律规定也不一样。我们在确定某一份合同是否有效，在合同没有特殊商定生效条件的状况下，只能以合同成立时来推断。合同法第44条已经作出了明确规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”而