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论不动产相邻关系中隐性规则业主诉权制度研究_物业经理人

前言

在旧物权制度中,业主及其集合体即业主大会和业主委员会是否享有独立而充分的诉权是一个在立法上模糊且在司法实务中难以廓清的问题。由于物权法只对业主内部诉权机制作了规定而未对其外部诉权体系进展标准,从而给司法实务又提出了新课题。

物权法用专章标准相邻关系,应当说单从文义解释的角度而言,不动产相邻关系是物权法体系中较为通俗易懂的章节。但是,在现实中相邻关系纠纷却因表现形式繁杂而致处理难度较大。为此,应当正确把握物权法条款之外的几个处理好相邻关系的隐性原则。

笔者拟通过对上述两项物权制度的解析来帮忙我们熟悉物权法中的“安居”工程。

一、业主及其集合体的诉权机制

在旧物权制度中,业主及其集合体即业主大会和业主委员会是否享有独立而充分的诉权是一个在立法上模糊且在司法实务中难以廓清的问题。由于物权法只对业主内部诉权机制作了规定而未对其外部诉权体系进展标准,从而给司法实务提出了新课题。

业主之间及其与业主大会和业主委员会之间的内部诉权机制已有了物权法上的依据。即该法第78条“业主大会或者业主委员会作出的打算侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以恳求人民法院予以撤销”;第83条规定“业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”。业主内部诉权类型的构成涉及四种情形:

一是针对业主大会及业主委员会的决议类行为所提起的撤销权诉讼;

二是针对业主委员会所实施的规定及治理类行为引发的诉讼;

三是局部业主内部之间因相邻关系或其他纠纷所涉之诉;

四是针对业主大会或业主委员会的决议所提起确实认无效之诉。之所以涉及无效之诉是由于物权法虽仅规定了撤销权诉讼类型,但因“两会”决议有可能直接违反法律、法规的强制性规定,从而构成民法所制止的无效行为,故仅用撤销权诉讼难以精确界别其纠纷性质。

鉴此,撤销之诉并不能固然地排解确认决议无效之诉存在的可能。

业主针对包括物业效劳企业在内的外部治理人或来自第三人的侵权时是否享有独立的诉权,这在物权法中好像找不到明确的对应依据。但笔者认为,其答案应当是不言而喻的。即除了依据法律、法规及治理规约而明确让度给业主大会和业主委员会行使的权利外,但凡业主未被明确制止且符合诉讼法根本受案要件的纠纷均可诉诸司法救济程序。诸如,单个的业主对物业效劳企业的效劳瑕疵及其造成的损害或对来自物业效劳企业的侵权行为应享有固然的诉权,物业效劳企业不得以其聘用人是业主大会或业主委员会为由而利用合同相对性原则对单个业主的诉权进展抗辩。

由于“两会”只是业主权利的集合体,是业主权利延长的一种表现形式,其设立和存续的价值就是为维护业主权利。物业效劳企业在与“两会”构建物业效劳合同时即应当明知其所效劳的对象是一个个详细存在的“业主”而不是“虚化”的业主大会和业主委员会。故只要业主与物业效劳企业之间存在独立的诉争且符合法院主管范围和管辖的构成要件,则均可涉诉。

“两会”自身是否享有诉讼主体地位是司法实务中长期争议的一个难题。在新物权法制度中,对二者能否充任当事人的法律地位仍未明确。但笔者认为,完全否认该“两会”的诉讼主体地位的观点明显再难以为继。

首先,物权法既然已经给予了业主对“两会”决议的撤销诉权,则当有此诉争时作出决议的业主大会或业主委员会必定要充任被告,从而成为固然的合法的诉讼主体;

其次,由于物业效劳企业是由业主大会担当聘用与解聘责任的,故对于效劳合同解除类诉讼的涉诉主体一般应是业主大会或经授权的业主委员会,只有特别状况下才有可能以业主代表诉讼的机制提请解决;

第三,依据物权法第83条的规定,“两会”在特定的情形下享有要求行为人停顿侵权、消退危急、排解妨害、赔偿损失等恳求权,此类权利的实现并不能完全依靠“两会”自身的强力来完成,而是必需依靠司法强制力作为爱护机制。故无论如何,“两会”已经获得了在其决议和治理职能范围内的诉讼主体地