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解析物业服务合同纠纷特点解决对策_物业经理人

解析物业效劳合同纠纷特点及解决对策

近年来，随着我国城镇住房制度改革的不断深化和住房商品化的快速进展，房屋全部权也渐渐由政府全部转为个人全部。政府渐渐退出了房屋治理这一领域，对物业的治理慢慢由房管局移至物业效劳企业。物业治理企业的产生和进展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市治理水平，扩大就业起着积极的作用。在物业治理快速进展的同时，物业纠纷不断，业主满足程度较低，物业效劳合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。

所谓物业效劳合同纠纷，是指在某一特定区域内，物业治理企业在依据物业效劳合同实施物业治理和效劳的过程中，与业主或者业主委员会、房地产开发企业因物业治理与效劳、效劳收费、安全治理等利益冲突而产生的纠纷，是一种较为普遍的民事纠纷。

一、物业效劳合同纠纷产生的缘由

1、业主对物业治理公司的所供应的效劳不满足。随着人们生活水平的提高，人们对物业治理专业效劳的需求量快速增加，从而对效劳质量的要求也在相应提高。实践中，很多业主都反映物业治理公司对于小区环境的治理没有到达其预期，履行义务不到位。如：小区的绿化没到位，小区的卫生不合格、垃圾处理不准时，甚至提出小区安全隐患大，常常有自行车、摩托车被盗的状况发生。在这种状况下，很多业主以此为由，拒绝或者拖延交纳物业费。

2.物业效劳相关法律标准、规章制度不健全，行政治理工作不够完善

我国的物业治理产生于20世纪80年月，起步较晚，制度不成熟，相应的物业效劳法律标准、规章制度的进展也较为滞后。直到2023年，国务院公布了具有里程碑意义的行政法规《物业治理条例》，该条例将前期物业治理其纳入法制轨道，弥补了前期物业治理缺失的境况，使标准前期物业治理市场有法可依。2023年3月《物权法》出台，对建筑物区分全部权作出明确规定，确立了物业治理的一些根本制度，提出了一些解决物业治理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业治理领域的问题愈加简单而多样化，没有可依据的对应标准，从而造成一些纠纷长期难以解决，困扰当事人和行政主管机关，标准、制度和治理工作上的缺陷和漏洞，为纠纷的产生供应了人为环境条件。

3、前期物业效劳企业一般由开发商选聘，而不是由全体业主或业主委员会选聘。

由于前期物业公司一般是房地产开发企业的关系企业，或许是房地产开发企业成立的下属公司，也就是我们通常所说的“父与子”关系的房地产开发企业和物业治理企业。业主往往不会去区分物业企业与房地产开发且是两个独立的民事主体，而认为他们就是一家的。所以业主往往会以房屋质量问题或房屋规划、绿化率未达承诺为由，拒绝支付物业费。

4、业主与物业效劳之间的效劳合同商定不明，对效劳内容、效劳质量标准、收费工程及收费标准等有关事项均没有商定。

由于物业治理缺乏相应的行业治理效劳标准，且物业效劳合同对物业治理企业治理和效劳的义务商定又较为概括，业主与物业治理企业在对物业治理本身的熟悉上存在较大差距，业主认为既然已经交纳了物业效劳费，那么一旦居住过程中消失了任何问题，物业治理企业都应当管，否则就不交付费用，

二．物业合同纠纷的特点

1、案件数量增长幅度快

近几年，物业效劳合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。从案件数量上看，我院2023年受理物业效劳合同纠纷案件140起，2023年受理380起，2023年截止到4月份已受理279件，在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。从这些数据中能够看出，业主与物业效劳企业之间相处的并不和谐，问题也逐年增多。

2、纠纷具有群体性，群众影响大

由于一个物业效劳区域只有一个物业效劳企业，往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，因而规模往往很大，且冲突剧烈，群体一方自恃人多势众，给法院施加压力。因此，物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特殊是在物业费的收交、公共设施的修理以及供水、用电或采暖等公共性效劳方面，极易引发群体性诉讼。且由于是群体性诉讼，在审理此类纠纷时，法官需做大量的调查和调解工作，调解难度大，调解率低，许多案件要经过二审程序。

3、物业效劳收费案件所占比例最大，物业企业胜诉率高

由物业效劳企业作为原告提起

诉讼的案由相对较为单一，案由几乎全部为拖欠物业治理费，而由业主作为原告提起诉讼的案件则在案由上呈现出多样化趋势，包括物业效劳企业所供应的效劳不符合合同的要求而产生的违约、物业效劳企业擅自增收治理费或私自占用绿地、共有区域