A公司地铁融资租赁项目风险应对措施分析综述6800字 .pdf

A公司地铁融资租赁项目风险应对措施分析综述

目录

A公司地铁融资租赁项目风险应对措施分析综述1

1.1关键风险应对措施1

1.1.1承租人经营风险应对措施1

1.1.2政策风险应对措施3

1.1.3租金逾期风险应对措施3

1.2中度风险应对措施6

1.2.1资报告不完善风险应对措施6

1.2.2关键人才缺乏风险应对措施7

1.2.3承租人非法处置租赁设备风险应对措施8

1.2.4利率风险应对措施8

1.2.5审计报告不规范风险应对措施8

1.1关键风险应对措施

1.1.1承租人经营风险应对措施

承租人津市地下铁道集团有限公司是天津市地铁项目建设及运营的主体，其

主要的营业务包括地铁运行与资源开发。在应对承租人营风险时，A公司应

做到以下几点：

（1）密切关注承租人主营业务收入变化情况

承租人天津市地下铁道集团有限公司，其主要的业务包括地铁运行与资源开

发。地铁运营业务即车票销售,2019年的地铁运营收入占所有业务收入的77.17%；

资源开发包括销售与租赁房地产、买卖土地等等，其中房地产销售收入占比为

2.29%,房屋租赁收入为占比8.04%,劳务收入为占比12.40%,其他收入占比

0.10%,所有资源开发收入共计百分比为22.83%。

地铁运营收入是承租人最重要的收入来源，占比77.17%,主营业务收入既

是承租人还款能力的最根本保证，是承租人企业管理真实水平的体现。因此客流

量与单客票价是承租人运营风险的关键要素。由于地铁是公共交通工具，票价的

制定需要考虑社会效益，票价的制定受到政府的管控，而且单客票价制定过高可

能造成客流量的降低，因此单客票价制定不易过高。同时，如果票价水平过低，

地铁的运营收入就会减少，也不利于地铁公司的长足发展。在票价制定方案上，

可以建议承租人参照香港地铁的运营模式，与政府有关部门沟通，获得自主定价

权，从而能够根据市场调节合理定制票价，在保证客流量的情况下获取更多收益。

同时，地铁公司应积极回应市场需求开展营销策略，比如推出年卡、季卡、月卡、

优惠卡等等优惠政卡，采取实名制管理，增强客户黏性，从而增加地铁公司的运

营收入。

在资源开发模块上，商品房销售收入是目前承租人主营业务收入中最有潜力

的一项，2017年该项收入曾占全公司收入的41.51%o应该密切关注和督促承

租人加快TOD板块的开发力度，加大对地铁周围沿线的房地产行业的开发与投

入力度，提高商品房销售收入，提高周转，形成连续性项目入市，切实提高主营

业务收入水平。同时可以建议承租人加大资源开发力度，可以考虑加入潮玩文化

风潮，开发地铁模型、地铁IP等文化产业。

（2）切实关注承租人营层的变化和稳定性情况

承租人天津市地下铁道集团有限公司董事长卢志永为1961年出生，2021年

即将年满60周岁，因此天津地铁的一把手大概率为在2021年出现变动，需要密

切关注即任者的有关情况。

近年来，天津市从外地选调了一批城市轨道交流领域的高端人才充实到天津

地铁公司，总理刘纯洁曾担任上海申通地铁的总工程师。但外来人才与本地

人才的融合情况需要关注，未来领导班子的稳定性也需要重点关注。假如出现人

事上的非正常变动，需要立即进行评估并对项目风险进行再评价。

（3）建议承租人提高内部管理流程规范化程度

作为资历深厚的国有企业，承租人天津市地下铁道集团有限公司的企业管理

较为规范严格，有着较为严谨的内部管理流程和机制。但部分机制也存在过于僵

化与实际情况不符、落实不到位流于形式等问题。近年来发生的两次安全生产事

故，也充分表明承租人在内部管理特别是应急管理方面还存在一定问题，这会对

项目租赁物的价值产生潜在风险。

因此，应特别关注承租人内部管理流程的规范化提升程度，督促和提醒承租

人加强内部管理特别是应急管理，利用信息化手段提升全流程智能化管理水平。

（4）保持对承租人其他情况的常性关注

目前，承租人天津市地下铁道集团有限公司的财务状况较为健康，融资能力

较强，但仍需要保持对评价体系里各项指标的持续性关注，