银河资管城市优选并购投资基金.ppt

银河资管***银河资管城市优选并购投资基金目录基金要素基金名称银河资管城市优选并购投资基金基金类型有限合伙基金基金管理人深圳市前海银河盛世资产管理有限公司法律顾问广东华商律师事务所资金用途募集资金用于广州、深圳一线中心城市优质资产、优质企业和与上市公司相关的收购并购交易基金规模本期募集1亿元人民币基金期限基金期限不超过12个月开放日期满半年开放一次，可申请赎回获利方式通过低于市场价7折的折价并购、改造升级、持有经营和溢价退出的方式实现项目增值派息还本方式每月分配一次收益，中途赎回或到期时一次性返还本金收益计算方式根据实际投资金额和投资时间对应的预期年化收益率分段计算认购起点5万起投续回金额一次性赎回全部投资款预期年化收益认购金额（人民币）6个月12个月5万≤认购金额＜30万元7%7.5%30万元≤认购金额＜100万元9%10%100万元≤认购金额＜300万元10.5%11.5%300万元≤认购金额＜500万元11.5%12.5%500万元≤认购金额＜1000万元12.5%13.5%1000万元以上13.5%14.5%基金结构深圳市前海银河盛世资产管理有限公司（GP）深圳市泓远置地投资发展有限公司100%持股一线城市优质商业项目收购销售回款销售回款还款深圳市前海银河叁号投资基金管理企业（有限合伙）深圳市泓远置地投资发展有限公司法人、股东连带责任担保深圳市泓远置地投资发展有限公司提供担保深圳市泓远置地投资发展有限公司（劣后级）有限合伙人（LP）75%5%20%目录投资理由1在地球5.1亿平方公里的总面积中，中国国土面积960万平方公里，由于中国人口众多，人均面积少，人口密度是世界平均水平的3倍。2深圳2020年新增建设用地规模控制976平方公里，未来5年仅增59平方公里。可利用的建设用地非常稀缺、深圳市已进入存量房阶段。3土地资源稀缺和不可再生性！深圳房地产市场“受限”投资理由从2009年末开始的房地产调控政策的变化，给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产，多年来深圳一直加码对住宅地产的调控政策且无放松迹象，导致住宅地产投资渠道和利润受限；而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，而不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。住宅政策环境的变化也引起了开发商经营模式的转变，2009年至今，万科和金地、华侨城集团先后宣布布局商业地产，“开发”+“持有”成为大型开发商的发展方向，商业地产也将成为取代住宅的一大持续性的热点投资领域。受宏观政策影响，商业地产投资热度升高投资理由深圳社会消费品零售总额增长趋势深圳消费环境为商业地产发展奠定良好基础近30年来，得益于改革开放和深圳大城市化进程的推进，深圳经济的快速发展，人均收入的显著增加，深圳人的消费能力不断增强；同时深圳城市人口的不断增加，深圳社会消费品零售总额也在逐年递增，随着批发零售业的增长，商业地产的价值也将随之增长。投资理由在香港，商铺的平均售价是住宅的十倍，在广州商铺售价是住宅的六倍，而在1500万人的深圳，商业售价仅仅是住宅的两三倍，虽然深圳和香港、广州比还有一定的差距，但这正说明深圳的商业价值还有很大的提升空间。2014年国内35个大中城市人均商业面积的对比中，深圳人均商业面积量处于较低水平，并且处于一线城市的最低保有水平。全国35大城市的人均商业面积相比周边大城市，深圳商业地产发展空间巨大投资理由商业地产的投资价值直接体现在两个方面:其一是商业物业的保值增值功能，即买卖价格的稳步提升;其二是商业物业的租金回报率，即商业物业能够带来的稳定收益能力。投资商业地产在收获稳定租金的同时，通过项目的运作能实现商业物业的保值和增值，这些特点是市场上其他投资产品所不可比拟的。深圳近年来一手商铺售价走势图数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心深圳近年来商铺租金走势图商业地产拥有稳定收益和保值增值的投资价值深圳商业地产投资回报稳定而优越2010年至2014年深圳一手商业成交面积和成交均价走势图投资理由深圳土地供应呈现逐年递减的趋势，成交地价则显著上涨，深圳土地正面临严重的紧缺状况，土地价值升值速度越来越快。深圳2010年至2014年住宅土地供应面积与成交价格走势图与住宅、写字楼、工业相比，深圳商业地产发展尤为迅速，2010年至2014年一手商业成交价格年均增长28.5%！投资理由2014年11月近几年来，富豪、机构都在选购深圳稀缺而优质的商业物业01佳华百货(00602)，以2.7亿元人民币收购深圳市宝安