房地产行业必威体育精装版观点及24年1.docx

框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及资金链水平指标关注行业风险阈值。

事件：

统计局公布24年1-12月全国房地产相关数据，1-12月累计房地产销售面

积9.74亿平，累计同比（基期调整）-12.9%；房地产销售金额9.68万亿元，累

计同比（基期调整）-17.1%；新开工面积7.39亿平，累计同比（基期调整）-23.0%；

竣工面积7.37亿平，累计同比（基期调整）-27.7%；开发投资额10.03万亿元，

累计同比（基期调整）-10.6%；到位资金10.77万亿元，累计同比（基期调整）

-17.0%；

图1：统计局房地产行业数据简析

资料来源：统计局，，

备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。（二）加强商品房销售数据审核，剔除退房和具有抵押性质等非商品房销售数据。（三）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。

统计局公布24年12月份70城大中城市房价指数，70城新房房价环比

-0.08%，其中一线城市环比+0.20%，二线城市环比基本持平，三线城市环比

-0.20%；二手房房价环比-0.31%，其中一线城市环比+0.30%，二线城市环比

-0.30%，三线城市环比-0.40%；

统计局公布24年12月份全国CPI及细项，其中租赁房房租环比基本持平，同比-0.3%。

图2：12月份70城新房房价环比-0.08%，二手房房价环比-0.31%

资料来源：统计局，，

图3：销售、新开工、竣工、开发投资及到位资金指标结构数据汇总

资料来源：统计局，，；备注：数据同比为基期未调整口径

一、

一、12月单月销售面积基期调整同比增速-0.5（较

上月减少3.7pct），12月环比+37.6（过去五年平均+43.2），1-12月基期调整累计同比-12.9，单月销量同比增速由正转微跌，一方面是“9.24”一揽子政策出台后，需求出现较大幅度的阶段性回升，或提前释放一部分购房需求，另一方面此轮需求的释放时间相比前面几轮更长，部分核心区域的货值或已消耗至低位，有待补货，当前拿地同比增速较快回升也能为此提供印证；据高频数据，1月1-16日销量同比在12月同比+6?的基础上转负至-2，短期市场热度继续回落，往后可关注城中村及危旧房改造货币化安置以及去库存等相关举措落地后对销售数据的带动

12月单月销售面积基期调整同比增速为-0.5（较上月减少3.7pct），基期未调整同比增速+0.4（较上月减少2.9pct），12月环比+37.6（过去五年平均+43.2）；销售金额基期调整同比增速为+2.4（较上月增加1.4pct），基期未调整同比增速+2.8（较上月增加1.5pct）；销售单价基期调整同比增速为+2.9（较上月增加5.0pct），基期未调整同比增速为+2.5（较上月增加4.3pct）。单月销量

同比增速由正转微跌，一方面是“9.24”一揽子政策出台后，需求出现较大幅度的阶段性回升，或提前释放一部分购房需求，另一方面此轮需求的释放时间相比前面几轮更长，部分核心区域的货值或已消耗至低位，有待补货，当前拿地同比增速较快回升也能为此提供印证。

1-12月基期调整累计销售金额同比增速为-17.1（较上月增加2.1pct），基期调整销售面积同比增速为-12.9（较上月增加1.4pct），基期调整销售单价同比增速为-4.8（较上月增加0.9pct）。

结合高频及百强销售数据来看，12月统计局数据表现差于高频备案数据，好于克而瑞数据。12月份房管局高频销售面积同比为+6.1（较上月增加0.1pct），12月份克而瑞百强销售面积同比为-10（较上月增加4pct）。

居民购买能力和购买意愿：购买能力方面，居民存款余额同比仍位于偏高位置，但需要关注居民存款余额往房产搬家转化率的问题，以及背后防御性存款动机变

化的影响；购买意愿方面，整体新房案场指数同比增幅收窄，二手带看指数同比增幅扩大，但绝对值仍边际下降。

整体看，销售数据自21年6月份开始回落，8-10月随信贷收紧进一步下滑，11月开始政策出现边际宽松，按揭出现改善，各地方宽松政策陆续出；22年全年销售市场受疫情影响底部波动，12月在疫情政策调整背景下略有改善；23年1-3

月