苏州高新投资运营驱动转型发展，低空经济拓展成长空间.docx

目录

一、深耕苏州高新园区，园区运营与产业投资双驱模式优势明显 1

推动高新区新质生产力发展的综合服务商 1

打造园区运营与产业投资双轮驱动模式 3

战略投资江苏国信夯实利润 5

二、设立低空经济产业发展公司，拥抱苏州低空经济发展机遇 7

苏州紧抓低空经济机遇，产业发展大有可为 7

设立低空经济产业发展公司，协同东菱振动探索低空经济 8

三、政策力促房地产市场止跌回稳，推动公司消化存量 9

四、盈利预测与投资建议 12

4.1盈利预测：预计2024-2026年归母净利润分别为2.21/3.40/3.88亿元 12

4.2投资建议：给予买入评级，目标价7.94元 13

风险分析 14

报表预测 15

图目录

图1:公司业务布局 1

图2:公司实控人为苏州高新区管委会 1

图3:2024年公司前三季度收入同比上升9% 2

图4:2024年前三季度公司归母净利润同比降低13% 2

图5:公司收入结构变化 2

图6:公司毛利润结构变化 2

图7:2023年公司收入占比 2

图8:公司各业务毛利率变化 2

图9:医疗器械科技产业园五期（上市总部基地） 3

图10:GLCPARK二期示意图 3

图11:公司投资收益*及投资收益率**变化 5

图12:公司业绩主要由投资收益贡献 5

图13:江苏国信2024年前三季度收入同比增长12% 5

图14:江苏国信2024年前三季度归母同比增长48% 5

图15:江苏国信持有的江苏银行股权贡献主要投资收益 6

图16:东菱振动电动振动试验系统部分产品 8

图17:东菱振动冲击-碰撞试验系统部分产品 8

图18:东菱振动营业收入变化 8

图19:东菱振动净利润变化 8

图20:40城新房月度销售面积 10

图21:13城二手房月度销售面积 10

图22:苏州新房月度销售面积（万平） 10

图23:苏州二手房月度销售面积（万平） 10

图24:公司商品房销售额变化 11

图25:公司2024年无新增土地储备 11

表目录

表1:公司运营产业园一览 3

表2:公司三大投资模式 4

表3:公司主要持有上市公司股权一览 4

表4:苏州市低空经济高质量发展实施方案（2024～2026年）主要目标 7

表5:各地低空经济产业基金一览 7

表6:2024年9月以来房地产行业相关政策一览 9

表7:公司开发项目明细 11

表8:公司分部收入预测 12

表9:可比公司估值表（截至2025/1/20） 13

一、深耕苏州高新园区，园区运营与产业投资双驱模式优势明显

推动高新区新质生产力发展的综合服务商

深耕苏州高新区三十载，推动高新区新质生产力发展。1992年国务院批准苏州高新区为国家高新技术产业

开发区，随后1994年苏州高新区管委会发起成立苏州高新。工信部公布的2024年高新区排名中，苏州高新区在178家国家高新区位列第18位，相较2023年上升2位，近三年实现三连升。苏州高新区排名在苏州位列第二、在江苏位列第四、在长三角地区位列第八。截至目前，苏州高新区集聚专精特新“小巨人”企业78家、独

角兽及培育企业68家、瞪羚企业400余家、国家高企近1900家。自1994年成立以来公司深耕苏州高新区，并

深度融入长三角一体化发展和区域产业创新集群发展，当前形成了园区运营、产业投资、产城综合开发三大业务板块。园区运营与产业投资聚焦绿色低碳、医疗器械产业园，并规划打造低空经济产业园；产城综合开发涵盖房地产开发、水务环保、文旅商贸领域。从定位来看，园区运营业务构建区域产业集群高地、产业投资驱动新兴产业创新升级、产城综合开发紧密服务主业发展。

图1:公司业务布局 图2:公司实控人为苏州高新区管委会

数据来源：公司官网，证券 数据来源：公司公告，证券

开发业务占比降低，运营投资业务毛利率提升。公司三大业务板块中产城综合开发收入占比最高，2021-2023年收入占比分别为95%/93%/90%。其中房地产开发业务是主要收入来源，2023年房地产开发收入为58

亿元，占总收入75%，产城综合开发中其他业务收入占比为15%。但2021年后随着房地产行业进入调整阶段，公司开发业务收入占比和毛利率均下降。产业投资与园区运营业务收入占比和毛利率同步提升，2021-2023年园区运营业务收入占比分别为3.7%/5.4%/7.7%，贡献毛利占比分别为8.4%/14.1%/26.3%。

图3:2024年公司前三季度收入同比上升9% 图4:2024年前三季度