南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告 2025.pdf

南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告

完成单位:南京市物业管理行业协会

完成日期:2024年12月

南京市老旧高层住宅设施设备现状调研课题组成员名单

课题组组长：袁峰南京万科物业管理有限公司

课题组成员：苗永强南京市物业管理行业协会

邱文军南京栖霞建设物业服务股份有限公司

孟甲子南京栖霞建设物业服务股份有限公司

张飞南京洲岛现代服务业发展有限公司

肖昀南京市特种设备安全监督检验研究院

华成立南京新鸿运物业管理股份有限公司

石华平江苏高科物业管理有限公司南京分公司

陈志国南京市物业管理行业协会

南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会

目录

前言1

第一章课题概述2

1.1.课题研究的目标2

1.2.课题研究的意义2

1.3.课题研究的内容3

第二章老旧高层住宅设施设备现状调研问题分析4

2.1主体结构调研问题分析4

2.1.1地下车库4

2.1.2关于天台屋面8

2.1.3关于房屋外立面11

2.1.4室内公共区域13

2.1.5室外工程15

2.1.6结构构件17

2.2电梯调研问题分析19

2.2.1电梯标识及技术资料管理19

2.2.2层站处外招装置20

2.2.3电梯运行状况20

2.2.4电梯机房环境21

2.2.5电梯曳引机22

2.2.6电梯轿厢23

2.2.7电梯门24

2.2.8电梯井道25

2.3消防给水系统调研问题分析25

2.3.1室外给水管网25

2.3.2消防水池26

2.3.3消防水泵房27

2.3.4室外水泵接合器28

2.3.5室外消火栓28

2.3.6屋面稳压泵29

2.3.7室内消火栓系统29

2.3.8湿式报警阀组30

2.4消防联动控制系统调研问题分析31

2.4.1火灾自动报警系统31

2.4.2防排烟系统32

2.4.3消防应急照明系统33

南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会

2.4.4消防安全疏散指示灯系统33

2.4.5防火门34

2.4.6防火卷帘35

2.5.电气系统调研问题分析35

2.5.1防雷接地35

2.5.2弱电系统36

2.5.3公区照明39

2.5.4应急照明40

2.5.5配电箱41

2.5.6强电井44

第三章老旧高层住宅设施设备管理提升建议46

3.1调研问题重大风险项汇总分析及改进措施46

3.1.1主体结构方面调研底线项问题汇总分析及改进措施46

3.1.2电梯调研底线问题汇总分析及改进措施47

3.1.3消防系统调研底线问题汇总分析及改进措施48

3.1.4电气系统调研底线项问题汇总分析及改进措施48

3.2针对全市老旧高层住宅设施设备今后管理的意见和建议50

3.2.1物业服务企业加强定期巡查与预防性维护工作力度50

3.2.2物业服务企业应引入专业维保单位针对性维修保养51

3.2.3引导业主对老旧设施设备管理的了解掌握，促进更新换代51

3.2.4政府对老旧高层住宅