高低院落项目研究总结_121p_XX年_调查分析报告.pptxVIP

2011年金地艺境;;;公寓市场量价走势;北区成交排名分析;北区成交排名分析;区域;项目;2011年北区价格预测;成交缩量，预计全年在200万㎡；价格微幅上调，预计在19180元/㎡;;宝山房地产市场分析;宝山10年公寓成交排名;2011年3月成交TOP10;2011年5月成交TOP10;项目;2011年宝山价格预测;11年市场环境不容乐观，预计全年供应在102万㎡、成交在90万㎡，价格在19000元/㎡徘徊;;周边竞品市场表现;保利叶语;;保利叶上海;保利叶上海;朗诗绿岛;朗诗绿岛;琥珀郡园;;;;华润中央公园;华润中央公园;朗诗绿色街区;朗诗绿色街区;上隽嘉苑;上隽嘉苑;宝山竞品个案分析;宝山竞品个案优惠措施;总结;;【全盘经营指标】;;;;【期内销售计划——11年期内库存结构】;【2011年签约指标】;;【第一批推售策略建议】;;;;房型;面积配比;;【我们遇到的困难点——年度经营指标的压力大】;;;;;;生活节奏;;已经完成的集卡动作（2010.10.1~2011.4）;;;职业划分;护照客户——获知渠道分析;;护照客户——房型需求初步分析;大部分意向客户来自项目附近或暂住地房价较高的片区，这部分客户大都属刚需客户，对于总价的有严格的控制要求，因此如何将小户型的定价合理，成功引爆小户型是关键。

来访客户对小户型的需求量远大于大户型，对大户型仍存在较强的抗性，项目开盘阶段所推房源中大小户型比基本维持在1:1，可见大户型去化亦是关键，针对大户型需要有一系列的保障去化的措施与手段！;客户样本分析的基础统计数据;B、样板房开放后（5.15）客户分析;5/15（样板房开放后）客户居住区域分析;;客户主力第一总价接受基本位于200－250万元左右

第二总价接受段位于200万元以下区间

一旦总价超过350万元，接受度很低

可见，大户型的总价压力是个严峻的问题;5/15（样板房开放后）客户对房型的需求分析;来访客户以自用为主，可见本批客户为刚需客户

通过适当优惠锁定刚需客户，减少意向客户的流失，是本阶段工作的重点;客户多为首次购房，表现为刚需客户，要充分引导此类客户

对于二套或者限购客户，要引导其置换房屋的趋势，以促进大户型房源的快速去化;老客户带新＋搜房＋现场客户，效果良好

??续在维持现状的情况下，需加强对于报纸及电视媒体的投入，以及老客户带新的优惠;抓住目标客源来源方位，继续进行准确、有效的客户拓展！;保利叶语保利叶上海;华润中央公园;市场反馈及借鉴;;;【户外】——褐石首创，金地品牌;【艺刊】——揭开褐石调性，演绎褐石情调;【户型册】;【夹报稿】;【报纸稿】;【微博网络】;;【五感营销】——褐石样板生活360度体验;【商业街打造】——让你在家门口便可拥有艺境新天地;;;情景模拟定制话剧（项目褐石植入广告）;;【北区双城记】——与格林世界联动;;【非比寻常的巡展】褐石样板区的浓缩版亮相;;;格林世界;;【定向推荐会】——为宝钢客户订制;艺境，2011年“最婚房”（为爱而忙，为婚而房）;新人婚纱大礼包派送;美国周周周展（让褐石氛围熏陶你）

通过“文化、生活、娱乐、体验”类活动促来人;体验尊贵——老客户享有会所功能体验券;留住时间——将时间定格在这美好的时代！;美式冰激凌节——甜蜜,cool一夏;客户关怀计划（项目产品植入式介绍）;;班车建议——化解抗性，利于成交;产品增值服务（针对大户型花园洋房客户）;破解改善型需求（补贴置换成本）;破解二套购买（首付分期原则）;首次购买（补贴相应生活成本）;业内购买（低成本的营销推广）;其他措施;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。6月-206月-20Saturday,June6,2020

10、人的志向通常和他们的能力成正比例。15:51:0615:51:0615:516/6/20203:51:06PM

11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。6月-2015:51:0615:51Jun-2006-Jun-20

12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。15:51:0615:51:0615:51Saturday,June6,2020

13、志不立，天下无可成之事。6月-206月-2015:51:0615:51:06June6,2020

14、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.Itwasthefirs