南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告 2025.docx

南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告

完成单位:南京市物业管理行业协会

完成日期:2024年12月

南京市老旧高层住宅设施设备现状调研课题组成员名单

课题组组长：袁峰南京万科物业管理有限公司

课题组成员：苗永强南京市物业管理行业协会

邱文军南京栖霞建设物业服务股份有限公司

孟甲子南京栖霞建设物业服务股份有限公司

张飞南京洲岛现代服务业发展有限公司

肖昀南京市特种设备安全监督检验研究院

华成立南京新鸿运物业管理股份有限公司

石华平江苏高科物业管理有限公司南京分公司

陈志国南京市物业管理行业协会

南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会

目录

前言 1

第一章课题概述 2

1.1.课题研究的目标 2

1.2.课题研究的意义 2

1.3.课题研究的内容 3

第二章老旧高层住宅设施设备现状调研问题分析 4

2.1主体结构调研问题分析 4

2.1.1地下车库 4

2.1.2关于天台屋面 8

2.1.3关于房屋外立面 11

2.1.4室内公共区域 13

2.1.5室外工程 15

2.1.6结构构件 17

2.2电梯调研问题分析 19

2.2.1电梯标识及技术资料管理 19

2.2.2层站处外招装置 20

2.2.3电梯运行状况 20

2.2.4电梯机房环境 21

2.2.5电梯曳引机 22

2.2.6电梯轿厢 23

2.2.7电梯门 24

2.2.8电梯井道 25

2.3消防给水系统调研问题分析 25

2.3.1室外给水管网 25

2.3.2消防水池 26

2.3.3消防水泵房 27

2.3.4室外水泵接合器 28

2.3.5室外消火栓 28

2.3.6屋面稳压泵 29

2.3.7室内消火栓系统 29

2.3.8湿式报警阀组 30

2.4消防联动控制系统调研问题分析 31

2.4.1火灾自动报警系统 31

2.4.2防排烟系统 32

2.4.3消防应急照明系统 33

2.4.4消防安全疏散指示灯系统 33

2.4.5防火门 34

2.4.6防火卷帘 35

2.5.电气系统调研问题分析 35

2.5.1防雷接地 35

2.5.2弱电系统 36

2.5.3公区照明 39

2.5.4应急照明 40

2.5.5配电箱 41

2.5.6强电井 44

第三章老旧高层住宅设施设备管理提升建议 46

3.1调研问题重大风险项汇总分析及改进措施 46

3.1.1主体结构方面调研底线项问题汇总分析及改进措施 46

3.1.2电梯调研底线问题汇总分析及改进措施 47

3.1.3消防系统调研底线问题汇总分析及改进措施 48

3.1.4电气系统调研底线项问题汇总分析及改进措施 48

3.2针对全市老旧高层住宅设施设备今后管理的意见和建议 50

3.2.1物业服务企业加强定期巡查与预防性维护工作力度 50

3.2.2物业服务企业应引入专业维保单位针对性维修保养 51

3.2.3引导业主对老旧设施设备管理的了解掌握，促进更新换代 51

3.2.4政府对老旧高层住宅设施设备维护更新的政策引导与干预 52

3.2.5结合“三项制度”建设，政府对房屋养老等设备改造资金的政策

建立 53

结语 54

参考文献 55

附：《南京市老旧高层住宅设施设备现状调查表》 56

南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会

第1页

前言

地下室因为坡道处缺少防洪措施淹水，地库地坪年久失修大面积开裂、起灰，地下室的结构渗漏，非机动车车库存在消防安全隐患，顶层住户反复漏水，外立面墙皮（涂料、面砖）脱落形成高空坠物，室外道路局部沉降、开裂，电梯运行有晃动、异响、故障率高，消火栓管道压力不正常，防火门不能正常关闭，以上问题在身边的老旧小区尤其是老旧高层住宅应该是常态。为了系统性梳理这些问题，深入了解、判断老旧高层住宅的健康度问题，南京市物业行业管理协会设施设备专委会成立了相关课题组对20