高炮旅项目营销策划报告.pptxVIP

张家口市高炮旅项目营销策划报告

2010年5月18日;目录

一、前言

二、市场分析

三、张家口在售项目分析

四、本案产品研究及定位思考

五、营销推广主题思路

六、价格策略

七、推售策略

八、前期推广手段应用;一、前言

张家口市房地产市场从2002年开始获得了较大发展，房价从起初的800元在短短7年内飙升至目前的3200元。而在经历了2009年的地产萧条之后，张家口市的房地产市场又迅速回稳。从目前的各个项目的成交数据来看，张家口市的房地产市场也和全国各大城市一样，处于稳步上升的局面。成交量与去年第四季度相比，有了大幅的提高。;但是不可否认的是，虽然张家口市的房地产均价得到了大幅提升，但是总体说来，张家口市的产品品质却迟迟得不到质的提高，主要是由于大多数开发商的开发理念较为陈旧，在产品的规划设计上无法创新，无法给市场带来科学合理且又符合市场需求的高品质住宅。

而张家口市场在经历多年的低端产品价格竞争之后，迫切需要高品质而不高价的产品来提升住宅品质，满足社会较高层次的产品需求。;是该改变的时候了！

期待2010，谁将惹火张家口的房市？;二、市场分析

1、宏观市场，利好消息不断

第一季度，各大商业银行放贷规模创出历史新高，达到45000亿元天量信贷。

3月份，北京市房地产交易量暴增238%；4月份，北京商品房成交量创历史新高，单月成交量达13326套。

4月份，深圳、广州住宅价格已经恢复到2008年平均水平。

;

从总体的经济形势来看，若政府的救市计划得到了贯彻实施，中国的房地产市场将明显好于2009年，重新进入上行通道，将呈现出价格微幅走高，成交量大幅增长的总体格局。

而对于张家口市的房地产市场而言，形势要更加乐观一些。;2、张家口房地产市场概述

进入2010年，张家口市房地产市场从2009年的观望气氛中迅速回稳。在各个项目不断推出促销手段之下，需求比较旺盛。三四月份，成交量扩大，价格企稳，城市中心区的各项目价格基本都在3200-3400之间。与去年下半年相比，虽然没有大的涨幅，但价格已经走稳，下跌的可能很小。

;

而在中观上来看，市政府“三年大变样”的施政政策进入关键年，今年仅拆迁面积即为352万平米，这部分拆迁产生的需求将大大刺激张家口市今后一两年的房市发展。

因此，2010年张家口的房市将仍处于一个高位发展的阶段，需求将非常旺盛。;3、张家口产品供应类型

张家口市住宅的供应总体为两类产品，多层与高板，塔楼几乎没有。由于土地供应量日渐减少，开发商为追求较高利润，多层住宅的供应将日渐稀缺，大多数新开盘的项目均以小高板的为主，而且这个趋势已经越来越明显，而购房人也开始接受这一类型的产品。;4、价格趋势

2002年张家口市的商品房平均价格仅为800元/平米，但经过这几年的快速发展，尤其是经历了2008年一年的持续快速上扬，在2009年年初达到高峰，并在2009年保持稳中小幅上升，全市住宅均价突破了3000元，个别高端楼盘的高层突破5000元。

但受2009年大萧条的惯性影响，住宅价格的涨幅在2010年应该不会出现2008年那样飙涨的情况，总体上会以稳中有升，小幅震荡的走势呈现。;张家口市02-08年商品房住宅市场均价走势图;5、产品规划

综观张家口的各个已售和在售项目，高品质的楼盘非常少见。目前所供应的产品仍然是以解决普通百姓的居住需求为主。针对高端人群的住宅如高端公寓、洋房、别墅都没有，产品开发的精细度普遍欠缺。除了容辰庄园与新东亚时代广场项目稍显特色以外，真正具有都市建筑品位的住宅小区是较为鲜见的。;这主要有几个原因：

市场发展尚处于起步阶段，市场竞争仍然以价格竞争为主要的竞争手段，导致开发商追求开发面积，而不追求产品品质，以实现利润最大化；

市场需求仍然以解决简单居住为主，对于产品的附加价值追求较少。如产品的外观美感，园林规划，户型设计、物业服务，社区配套的要求并不太高；

较低的市场均价决定开发成本不能过高，压制开发商产品规划的创新动力；;大部分开发商的开发经验较少，缺乏新型的产品规划人才。虽然也有不少的一线城市的顾问机构已经逐步介入到开发商的前期规划工作中来，带来新的产品理念与物业创新概念，但在短期内，此效应还难以显现；

张家口市居民收入水平总体比较低，从而导致高端产品的销售存在一定困难。;6、市场需求的特征分析

（一）自住性需求占有绝对份额

张家口市的市场需求主要都是自住为主，投资占有极小的份额。自住需求主要分为三种类型：

改善居住条件：

一些家庭生活条件提高以后，有一定的经济能力，原有的小面积住宅已经不符合居住要求，从而