奥山世纪商业销售策略.pptxVIP

奥山·世纪城

商业物业销售执行方案;目录;经济技术指标;综合型大卖场+室内商业街;商业功能定位回顾;A区商业整体业态分布;零售购物;时尚精品汇

和平大道沿线及其辐射区域的

时尚青年人群

乐活族

酷爱运动的青年男女

前卫的白领阶层

富有活力的高校学生

.…..;项目解析;·1-3层主营时尚精品、精品服饰、运动休闲用品。如鞋帽箱包、精美饰品、服装配饰、钟表眼镜、化妆用品等。

·4层主营特色餐饮、KTV或健身馆等。

·临街可引进必胜客、肯德基、麦当劳或星巴克等功能店，起到体现品质和旺场的作用。;项目解析;项目解析;项目解析;地段价值;知己知彼，百战不殆。客观实际的了解和认知市场主要竞争对手，会在充分借鉴其经验的同时，也可认清自身优劣势，找出适合自身的商业营销模式。

以下我司将从市场竞争性和产品关联度角度考虑，选取了东部购物公园和福星惠誉国际城等项目做个案分析，从而做到在从分认清市场的前提下寻求适合本项目的操作模式。;东部购物公园;福星·国际城;案例分析总结;目前，商业物业主要有如下四种操作模式，其操作特点见下表：;商业操作模式;管理主体;从当前的商业操盘实战来看，返租销售，已经成为当前新兴大型商业体操作模式的典范，已被市场广泛接受。

从返租模式操作的实际情况来看，目前市场主要存在两种返租的操作模式，一种是名义返租销售，一种是实际返租销售。

假借返租销售的名义，提高商铺售价，然后采取短期返租，一次全部返还到位的方式，在商铺售出后，对商业疏于管理，实际上还是分散产权，分散经营，良好的商业氛围很难形成；

严格按照返租操作模式，使所有权与经营权分离，即产权分散，经营权统一。商业经营与管理公司对商业实行统一招商、统一经营、统一管理，保持良好的经营气氛与商业环境，确保投资者稳定租金回报和商业后续的升值潜力。;拆零销售产权回收资金，通过3—10年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。

因为由专业公司代为管理，投资者获取长期??定返租回报，故也名“管理型商铺”。其操作模式可简单概括为“售后返租、统一经营”。;招商先行，大商家先行确定。;尽管以返租销售、统一经营为核心内容的产权与经营权分离的管理型商业操作模式已成为当前商业操作的有效手段，但该模式也存在以下不足：;项目招商建议;提高项目知名度

带动项目整体招商

提升整体商业价值

承租力较弱;没有主力店，功能店、中小品牌商户/精品商户很难跟进，大型商业很难存活！

没有功能店，商业吸引力有限，大型商业很难旺场！

商业物业操作成败，一在招商，二在后期持续的管理，这正是决定返租销售模式成败的根本。;◆;市场常用招商优惠政策;建议本项目采取的招商优惠政策：;为了引入适合本项目经营定位需要的商家进场经营，招商需要流程来把握商家的形象及档次，本项目招商流程包括以下环节：;由于本案业态定位、目标客群和产品自身的丰富多样性，故必须制定相对灵活的销售策略来加以应对：;类型;合理的投资回报率既能提高投资者的投资信心，也能保证开发商合理的商业利润，因此确定合理的投资回报率尤为关键。

我司推荐：

返租5年，年投资回报率8%和返租7年，年投资回报率7%两种方式。

下面二表是售价分别为30000元/㎡和31500元/㎡时，按两种方式分别操作时，开发商需要逐月支付、可以逐月收回、以及考虑收支之后的实际房价水平。;;;操作要点：

5年返租，“2+3”模式，年均返8%，即：

前2年租金，签订购房合同时，按6%、7%一次性返还；

后3年租金，按年于年底逐步返还，以减轻开发商压力；

租金返还率，逐年提升，即逐年依次为6%、7%、8%、9%、10%。;5年返租，年均8%，特点：

业主租金回报可观，短期内即可享有较高回报额。

返租时间短，开发商后期压力小，交房5年之后即可放手不管。

7年返租，年均7%，特点：

业主租金回报期较长，交房第三年即可享有净收益，业主较长时间无需投入精力。

在整个项目开发期内，可保持项目的良好形象。

开发商后期压力较大，需要投入较多的时间与精力管理。;前两年租金一次性返还，有两种选择：

一、返还金额冲抵总房款；

二、返还金额冲抵首付。;总体定价的基本原则;定价方法：

;在以上述两种方法为原则的前提下，我司对项目周边的商业物业、区域相近或形态类似的商业项目目前投入经营时的租金价格，对目前市场区域相近或形态类似的在售商业物业进行了必威体育精装版一轮的调查，以通过相关的推算公式，综合计算本项目的均价水平。;租金反推法;本项目处于被调商铺中商业价值居中区域所在地，达到120元/㎡·月，本项目定价可参照周边成熟商