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居住區規劃技術經濟分析

（或指標分析）一、用地平衡表及各項技術經濟指標的計算與分析1、平衡表（用地）的內容和用地計算住宅區總用地住宅區用地界線一般情況下按以下三總情況予以確定：1.天然障礙的邊界，指河流、水面、陡坎等邊界線；2.人工設施的邊界，指圍牆、場地邊緣和道路的紅線或中心線；3.其他人為劃定的界線。對天然障礙除道路外的人工設施一般均算至邊界，對周圍或區內現有的道路用地究竟是哪種情況來劃歸要根據道路與該住宅區關係來確定，可參照居住區的分級標準來進行。當確定居住區的用地界線時，不論是在居住區內還是在居住區外城市級的道路均不計入居住區的總用地中（即算至道路紅線）；居住區級及其居住區級以下道路則全部計入居住區總用地；當確定居住社區的用地界線時，在居住社區週邊的居住區級道路計入一半（即算至道路中心線），而在規劃的居住小區內部（之間）的居住區級道路則全部計入居住社區總用地，居住小區級及其居住社區以下級道路則全部計入；當確定居住組團的用地時，在居住組團週邊的居住社區級道路計入一半（即算至道路中心線），而在規劃的居住組團內部（之間）的居住社區級道路則全部計入居住組團總用地，居住組團級及其居住組團以下級道路則全部計入；其他人為劃定的界線一般指那些無特殊標識物的界線，如征地線，規劃界線等。住宅建築用地住宅建築用地是指包括住宅基底在內的住宅前後左右必不可少的用地。住宅建築用地前後的界線一般以日照間距為基礎，各按日照間距的二分之一劃定計算；住宅建築左右的界線一般以消防通道要求為條件，參見第五章“空間”中的“建築間距”部分。因此，住宅建築用地實際上是住宅本身的占地加上住宅前後左右的宅間通道、綠地、住戶底層的私院和部分或全部的住宅院落用地。公共服務設施用地公共服務設施用地一般按其所屬用地範圍的實際線來劃定。當其有明顯的界線時（如圍牆等），按其界線計算；當其無明顯的界線時，應按其實際佔用的用地計算；包括建築後退道路紅線的用地。道路用地道路用地指在住宅區界線內所有道路的紅線或路幅界線內的用地，並除去應該計入住宅建築用地內的宅間通道和公共服務設施，以及市政設施用地範圍內的專用道路用地（如有回車場也應該計入道路用地中）。住宅區的道路用地有時也將停車用地（機動車停車）計入在內，稱道路停車用地。停車用地住宅區的停車用地一般指機動車停車用地，而且通常計算為停車用地的是在獨立地段安排的、較為集中的停車場用地，但公共服務設施和市政設施的專用停車用地則應計入公共設施用地。路邊停車位、回車場邊停車位、住宅底層停車庫（位）等一般不計入停車用地而相應地計入道路用地和住宅建築用地；地下或半地下停車庫則按複合土地利用的方法按比例劃分計算。公共綠地住宅公共綠地的概念在第八章“戶外環境”第一節“綠地”中已經詳述，其具體的劃定與計算可以參照以下規定：1.當院落式組團綠地與建築相臨時，其劃定應按照下表的規定。當院落式組團綠地與道路相臨時，綠地邊界距宅間路、組團路和社區路路邊1米；當社區路有人行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區級道路時計算到道路紅線；距房屋牆腳1.5米。院落式組團綠地設置與劃定規定封閉型綠地開敞型綠地南側多層樓南側高層樓南側多層樓南側高層樓L≥1.5L2L≥30米L≥1.5L2L≥50米L≥1.5L2L≥30米L≥1.5L2L≥50米S1≥800平方米S1≥1800平方米S1≥500平方米S1≥1200平方米S2≥1000平方米S2≥2000平方米S2≥600平方米S2≥1400平方米注：L-南北兩樓正面間距（米）；L2-當地住宅的標準日照間距（米）；S1-北側為多層樓的組團綠地面積（平方米）；S2-北側為高層樓的組團綠地面積（平方米）。2.其他集中的塊狀、帶狀公共綠地面積計算的劃定邊界同院落式組團綠地面積，沿居住區級道路、城市道路的公共綠地算到紅線。其他用地住宅區內的其他用地主要包括市政設施用地、非根據該住宅區居住人口配建的公共服務設施用地以及其他在住宅區總用地範圍之內但不屬於上述五類用地的用地。住宅區規劃指標通常分為規劃綜合技術經濟指標和用地指標兩大類（包括用地平衡表）。