旅游景区规划与开发年下半学期.ppt

可行性研究报告的编写规范可行性报告的编写有一定的规范。最初的可行性报告源自于工业项目，所以其他行业项目可行性报告格式基本以工业项目可行性报告的框架为蓝本，结合本行业的特点加以适当调整来编写。旅游项目可行性报告一般由12个部分和若干附件组成。第62页,共80页，星期六，2024年，5月第63页,共80页，星期六，2024年，5月（六）可行性研究存在的问题1、市场经常处于变化之中，到规划的景区开业时，顾客行为和口味偏好可能已经发生重大变化。2、没有哪两个景区是相同的，因此要找到一个相似的景区来帮助开发商判定计划建设的景区能否成功是一件很困难的事情。3、景区的开发酝酿时间特别长，因此可行性研究所依据的那些假定变量如利率、建筑成本和员工雇佣成本可能会在景区开工建设时就已经过时了。4、许多景区，特别是公共部门的一些景区，有着一系列的复杂目标，这些目标中有些是自相矛盾的。第64页,共80页，星期六，2024年，5月（一）旅游景区开发投资费用估算项目总投资费用是拟建项目从前期准备工作开始到项目全部投产为止所发生的全部费用以及生产期所需全部流动资金。建设费用工程费土地费等其他建设费项目总投资固定资产投资流动资金建设期贷款利息固定资产投资方向调节税不可预见费用流动资产减：流动负债应付款项原材料燃料、动力低值易耗品现金第65页,共80页，星期六，2024年，5月费用估算的原则：1、客观性原则估算要做到客观、接近实际，在思想上要有充分认识，在技术上要尽量保障客观。2、系统性原则应该从全盘的角度按系统全面、避免重复、统筹协调的原则来估算。从时间上的前后协调来说，应考虑是否用费用换取时间，即增加费用来缩短工期的问题。3、留有余地原则在施工的时候往往碰上意想不到的费用，如物价的升高、小开支项目的增加、自然原因或社会原因造成的费用增加、资金与材料不能及时到位造成的拖延而引起的费用增加等，因此，费用的估算应留有适当的余地。4、非单一方案原则费用估算应包括确定和考虑各种不同的费用估算替代方案。第66页,共80页，星期六，2024年，5月（二）筹措资金的渠道和方式国外：私营机构（透支；贷款；商业抵押；风险资本投入；股票转让；商业扩张方案）；公共部门（欧洲委员会、中央政府、地方政府）；志愿型组织；吸引外部投资。国内：国家财政资金（基本建设基金）；银行信贷资金（包括政策性银行和商业银行的信贷资金）；非银行金融机构资金；发行债券；企业资金（包括股份有限公司发行股票筹资）；金融租赁；利用外资。第67页,共80页，星期六，2024年，5月（三）筹措资金的策略制定筹资策略应考虑的问题：1、因地因时制宜，量力而行在制定筹资策略时应考虑资金的用途、数额和回收期，同时还要考虑对资金的偿还能力。2、有利于降低成本项目资金的获得需付出代价，筹资策略的选择要重点考虑降低筹资的成本。3、还款期要适度还款期限过短，会加重企业或项目业主的负担；还款时间过于集中，也会导致借新债还旧债的不利局面。4、如果项目投资主体是企业，还应注意企业权利的控制企业财产的所有权、使用权和获益权等是企业的重要权利，为了获得资金有时要在权利方面做出一定的让步。因此，企业产权的变动是评价其筹资策略优劣的重要准则。第68页,共80页，星期六，2024年，5月至于具体的投资策略，还有以下几点可供参考：1、筹资渠道单一化这种策略可用于筹资成本较低、政策性较强的项目。例如利用国家财政资金、利用政策性银行贷款等。2、筹资渠道多样化及合理组合这种筹资策略适用于资金需求量大，主渠道资金不足的项目。多渠道筹集项目资金应降低筹资成本。3、债务偿还期合理组合企业或项目业主在债务偿还期的安排上，要长期、中期、短期贷款合理安排，防止还款时间及额度高度集中，为以后还款安排带来困难。第69页,共80页，星期六，2024年，5月（四）筹措资金的风险1、信用风险(贷款银行有追索权，贷款人要承担责任)2、建设和开发风险(建设和开发失败，发生不可抗力的情况，贷款人有融资风险)3、市场和营运风险(在激烈的市场竞争中，筹划不当，业绩欠佳)4、金融风险(如汇率波动、利率变动、通货膨胀等因素）5、政治风险(扣颁发新税率、进行汇兑限制、国有化或其他可能损害项目成功的政策和法律的制定和实施等）6、法律风险（由于经济体不同，法制不健全，无法用法律提供应有的保护，导致利益损失）7、环境风险（由于违反环境保护条例，造成污染环境