朝阳州容器厂地块项目策略提案.ppt

天高房地产

朝阳州容器厂地块工程策略提案;决战颠峰;【战略运作篇】;厦门新世纪优质物业专业代理;我们期待的是与开展商的长期合作;工程成功启动不一定需要大资金;好的营销推广不需要卖现楼;成功品牌营销与做势;目标沟通;我们的开发目标是什么？;我们强调：住宅工程首先应该是比生活形态和生活品味，其次才是比地段、比环境、比户型、比价格……;将项目的营销与策划变成一种生活格调、生活形态演绎;我们的思路;【市场分析篇】;南昌房地产市场现况研究与分析;一、2005年南昌楼市市场回忆;A、土地市场勃发，市场供给量逐渐放量，未来市场压力加大

B、2005年中国房地产调控年，南昌市场销售量趋于回落，楼

市房价依旧涨

C、市场产品竞争加剧，产品类型开始结构性调整;二、2006年一季度我市房地产运行情况;;;分析：同比增长37.3%，其中住宅447.8万平方米，同比增长46.7%。商品房新开工面积达153.5万平方米，同比增长114.2%，其中住宅133.9万平方米，同比增长134.3%。商品房竣工面积达30.8万平方米，同比增长122.8%，其中住宅25.2万平方米，同比增长98.7%。;A、全市〔含四县〕商品房预销售面积〔见右图〕，较上年增长7.43%；金额23.61亿元，较上年增长19.02%。其中商品住宅预销售6416套，较上年增长12.19%，面积75.85万平方米，较上年增长8.03%，金额19.24亿元，较上年增长15.89%。;分析：全市市区核准商品房上市面积〔见上图左〕相比下降31.7%，其中商品住宅〔见上图右〕相比下降49.3%。原因是商品房用地的交付时间过长，也反映商品房工程的报批和建设速度有待提高。;全市市区商品房预销售面积〔见图〕，较上年下降3.96%，销售金额16.51亿元，较上年增长13.65%。其中商品住宅预销售3324套，较上年下降4.26%，面积39.91万平方米，较上年下降5.06%，金额12.75亿元，较上年增长5.62%。商品房销售总体上保持了稳定增长的趋势，但市区的销售量呈下降态势，四县〔尤其是南、新两县〕销售量增长较。;A、全市市区新增商品住房供给量中，100平方米以下中小户型的比重为17.65%，其中80平方米以下仅占5.23%，而120平方米以上的比重达68.43%；

B、登记销售的商品住房中，100平方米以下中小户型的比重为19.98%，其中80平方米以下仅占5.41%，而120平方米以上的比重达60.56%。中小户型普通商品住房供给量比例明显偏低，大户型供给量偏多。;A、全市〔含四县〕商品房预销售均价为2831元/平方米，较上年同期上涨10.78%，其中商品住宅预销售均价为2536元/平方米，较上年同期上涨7.28%。

B、市区商品房预销售均价为3584元/平方米，较上年同期上涨18.33%，其中商品住宅预销售均价为3194元/平方米，较上年同期上涨11.24%。

C、一季度我市商品房价格上涨的主要原因在于销售结构不尽合理，高价房所占比重较大。;A、全市〔含四县〕共完成存量房交易6221件，较上年同期增长

19.06%，完成存量房交易面积73.62万平方米，同比增长53.72%，

其中存量住房5808套，面积52.04万平方米，分别较上年同期增长

21.25%和26.71%。

B、全市市区共完成存量房交易4674件，较上年同期增长13.17%，完

成存量房交易面积55.04万平方米，同比增长55.72%，其中存量住

房4347套，面积34.80万平方米，分别较上年同期增长14.12%和

16.49%。;三、房产宏观调控，南昌楼市将有何动作;;四、2006年南昌楼市开展整体趋势;;;五、南昌市各板块工程均价

及朝阳洲在售工程分析;1、南昌市各板块工程分析;老城板块：

恒茂国际华城、经纬府邸、

蓝天碧水广场；

市场放量：46.3㎡；

均价区间：4500－4800元/㎡;青山湖板块：

恒茂湖滨、青山湖花园、香溢花城、秀泊经典、碧海云天；

市场放量：38.2万㎡；

均价区间：3500－4000元/㎡;象湖新城板块：

奥林匹克花园、丰源淳和、

居住主题公园、九里象湖城；

市场放量：400万㎡；

均价区间：2700－3000元/㎡;2、朝阳洲板块分析及局部在售工程介绍;A、朝阳洲板块分析;朝阳洲板块东起抚河故道，西至赣江，南至南隔堤。规划总用地面

积22.46公顷，规划用地包括象湖内湖和局部外湖以及抚河故道。

我们将其划分为三个区位

第一区位：中山桥墩至抚河桥墩

第二区位：抚河桥至司马庙立交桥

第三区位：司马庙立交桥至建设