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房地产研究

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2024年房地产市场怎么走（供给篇）

2023年7月24日召开的中央政治局会议提出，“适应我国房地产市

场供求关系发生重大变化的新形势。”供给契合需求，房地产市场

才能逐步企稳向新模式过渡，推动房地产业转型和高质量发展。明

年新供住宅，将来源于两个渠道，一是今年新拿地项目，二是库存

项目盘活。

截至10月末，2023年土地供应同比下滑明显，明年是否面临有效供

应不足的压力？未来商品房供给情况如何？分线来看有何不同？

2024年商品房供给的关键变量是什么？本文将从商品房供给总量、

不同能级城市供给情况、供给关键变量三方面分析。

今年的土地供应与2024年新增商品房供应存在缺口，亟需盘活存量

2023年1-10月土地成交建面仅为去年全年的45.4%。2023年1-10

月土地成交规划建筑面积7.6亿平方米，同比下降29%，2022年土

地成交建面同比下降26.7%，连续两年土地供应大幅下滑，市场新增

供给明显不足。2019-2022年全国土地成交建面分别为：26.2、29.7、

22.8、16.7亿平方米。

2023年库存持续走高，市场仍有大量库存项目需要盘活。据我们测

算，2023年前10月，全国狭义库存，即商品房待售面积6.5亿平方

米，累计同比增长19%，预计去化周期6.5个月。广义和更广义库存

总量一直处于高位，并有攀升趋势。截至10月，广义库存，即已开

工未售的面积42.6亿平方米，去化周期较2022年底增长7.5个月，

达到42.8个月；更广义库存，即含待开发土地的未售面积51.1亿

平方米，去化周期较2022年底增长8.9个月，达到51.5个月。

新增土地供应与2024年新增商品房供应预计存在1.4亿平方米缺

口。2023年前10月，全国土地共成交规划建筑面积7.6亿平方米，

据我们测算，预计11、12月将有2.9亿平方米土地成交，全年成交

10.5亿平方米。新增供地全部正常节奏开发的情况下，将在2024年

形成10.5亿平方米商品房供应，预计2024年将有11.9亿平方米商

品房成交，两者缺口部分，将由库存项目补足。

2024年不同能级城市商品房供给情况存在差异

1、一线城市热度较高，需积极盘活存量项目、加快新盘入市，维持

供需平衡

请务必阅读正文后免责条款部分

《曙光乍现——2023年中国宏观经济政策展望*

夏磊》——2022-12-10一线城市土地供给小于商品房需求。销售供给比例，即当年度商品

《房地产这十年——六普七普数据对比*夏磊》房销售面积/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需关系，2021年

——2022-09-22一线城市该比例接近100%，2022年为78%，近5年该比例为114%。

《政策性银行发力促基建*夏磊》总量供小于求的同时，还存在土地供应郊区化，供给结构错位的问

——2022-07-27题，改善需求未得到充分满足。

《从新生儿数量看入学压力*夏磊》

——2022-07-22预计一线新增土地供应与2024年商品房供应存在2692万平方米缺

《平台经济如何发挥稳就业作用？*夏磊》口。2023年1-10月，一线城市土地成交规划建面2270万平方米，

——2022-07-06占全国比例为3.0%。据我们测算，预计今年全年一线城市土地成交

《下半年房地产政策展望*夏磊》建面在3131万平左右，假设100%会被正常开发形成有效可售供应，

——2022-06-23将对应明年3