2024上海商业地产市场年度总结及展望-睿见研究.pptx

2024上海商业地产市场年度总结及展望;

02

零售物业市场8

03

物流地产市场14

04

长租公寓市场19;

01

甲级办公楼市场;

图例

搬迁租赁活跃度;;

2024年上海甲级办公楼市场需求行业占比稳定，多元行业需求支撑整体上海办公楼市场。金融及专业服务、科技互联网、制造贸易等传统需求行业大类占比超过70%，夯实上海办公楼市场需求之本。其中部分细分行业不乏亮眼需求表现，同时新兴行业需求有望释放潜能。内资律所、保险及会计事务所利用租户市场环境升级或整合办公场所；教育企业同样抓住当前市场机会，需求有所回暖；在行业调整规范化之下，游戏和互联网等科技企业需求保持潜力韧性；部分零售企业抓住近期核心区域及周边新项目入市的机会进行办公空间的升级；AI及AI赋能、自动驾驶、新能源等相关产业作为上海办公楼市场的新动能将进一步释放租赁需求。;;

02

零售物业市场;

37.7%

33.5%

22.6%

7.7%

-3.0%-5.4%;

消费者日益看重“情绪体验”与“性价比”，

带动运动消费、二次元潮玩、宠物及平价餐饮等更为多元的租赁需求。;

店铺数量

少多

核心商圈非核心商圈;

虹口今雨荟

友邦金融中心商场

丰盛商业中心

宜家荟聚购物中心

Station1907启点

世博天地

徐汇万科广场

前滩公园巷

核心商圈项目

非核心商圈项目

优质零售项目商业体量GFA(平方米)

Max=320,000Min=10,000;

展望2025年，上海将迎来11个新项目入市，市场整体入驻率和租金

可能继续面临挑战，项目表现分化可能加剧。

需求方面，消费者需求的变化正在驱动零售租赁需求的转变。一方

面，随着消费者对精神层面和情感体验的追求日益增强，潮玩、二次

元和宠物经济领域正迎来崭新的发展机遇，预计相关品牌将进一步

布局线下实体门店。另一方面，健康和养生已成为现代消费者的重

要关注点，预计运动品牌及相关运动场馆、健康养生及美容SPA类品

牌有望继续拓店。同时，在消费者日趋理性的消费观念影??下，性价

比高、价格亲民的潮流服饰、家具杂货店、平价餐饮等业态有望保持

稳定的租赁态势。

此外，随着消费者对购物体验的追求升级，他们不仅仅看重产品本

身，还更加重视购物过程中获得的情感满足。这种转变要求零售空

间不仅仅是一个交易场所，更要成为一个能提供独特体验和情感连

接的平台。这同时也对品牌方和商场业主方提出更高的要求，需要

从店铺设计、氛围营造、活动策划、客户服务等多维度共同思考如何

为消费者创造独特的购物体验?如通过设置互动区域、举办主题

活动或工作坊等等，以提供更加个性化的服务，来增强消费者的参

与感和归属感。;

03

物流地产市场;

在上海周边物流地产市场中，绝大多数市场新增供应在2023或2024年达到历史高峰。具体而言，苏州、太仓、昆山市场2023年新增供应为历史最高水平，分别达到其十年平均水平的5倍、4倍和2倍。嘉兴市场在2024年有107万平方米的新项目竣工入市，创历史新高，为十年均值的近3倍。鉴于区域内市场间车程较近，可相互吸引需求，在2024年整体需求较弱的背景下，供应端压力进一步加剧市场竞争。;

供应压力下市场竞争加剧，

部分租户抓住租金下行窗口期进行整合。;

大上海区域包含：上海、昆山、苏州、太仓、常熟、嘉兴、无锡

数据来源：仲量联行研究部

第三方物流业仍是大上海区域物流地产的主要需求驱动力。凭借其服务型属性，众多消费零售及制造企业亦委托第三方物流公司租赁高标仓，以提升供应链效率。当前，市场竞争的白热化导致物流地产租金持续走低，多数第三方物流企业借此契机整合高标仓资源，如某家电供应链物流公司在常熟租赁超10万平米面积，旨在优化长三角地区仓储布局。制造业企业为保证供应链时效，链上企业多数在价格之外有更加明确的区位选择，除自行寻租外，也常委托第三方物流企业为其租赁、整合仓库面积。与此同时，本地第三方物流企业因租金持续下行，加之其对当地物流地产市场的深耕，扩展业务，租赁活动较为活跃。但仍需注意的是，来自第三方物流企业的租赁需求主要