估价报告中的常见问题及估价方法操作.ppt

2、估价方法选择应有现势性：缺点一是大多数说明理由不够清楚，即没有全面说明为何选用该种方法，又为何不选用其他方法的理由等；二是方法选用错误，如有一份报告，商住用地采用成本法，按征收集体土地方式，价格评到了2000多元/平方米，难以置信。根据《规程》，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等进行合理选择。估价对象所在区域土地市场比较活跃，近期有较丰富的交易案例可供选择和比较，可以采用市场比较法进行评估；区域周边及类似区域的同类地产有出租现象，可从客观房地产租金中剥离出归属于土地的租金并以此计算地价，可采用收益还原法；所在区域的土地取得费、土地开发等成本费用具有现行的法律法规和文件依据，可采用成本逼近法；所在区域的房地产市场发育良好，有充足的房地产交易案例，能够通过该区域的房地产交易价格水平合理确定估价对象房地产价值，可用剩余法的原理和公式推算出估价对象土地价格。以上4种方法的原理都与能够取得近期交易案例、出租案例、土地开发费用等具有很强的现势性。当然，基准地价系数修正法也不例外，可是很多土地估价师仅仅因为估价对象位于基准地价范围内，可以采用基准地价系数修正法，而没有考虑基准地价的公布年限，其是否适用现在的地价水平。因此，土地估价师在选用基准地价系数法时应慎重。如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。在具体的实践中，我们一般工业、仓储用地采用成本逼近法、基准地价系数修正法，成本逼近法适宜新开发土地。商办住用途的空地，已有规划指标，完成*通一平的净地，最适宜采用假设开发法、市场比较法，也可采用收益还原法，但要分情况，如宾馆、加油站用地；商办住用途的熟地，采用收益还原法、市场比较法。熟地，往往地面上已建有房屋，当进行银行抵押目的的评估时，房屋必须随之抵押。这时候的土地评估，里面参数的选取，须注意与房屋评估的参数相统一。3、地价的确定：应对不同方法评估结果进行可信度分析，合理确定估价结果。取加权系数过于随意，依据不充分。确定宗地估价结果，要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据。当二种方法差异大时，下一案例：由于两种方法结果差异较大，考虑到估价对象所在地块上的建筑物未建成，售价为开发完成后的预计售价，目前市场不明确；而市场比较法选取的是近期交易案例，较具有现势性。故本次评估取市场比较法的结果作为最终价格。该例分析较好，揭示了重点。4、估价报告整体的逻辑性：土地估价报告的各项要素应紧密联系在一起。很多土地估价报告因估价师工作态度懈怠，重要参数不一致、书写错误、严重笔误等现象较多，如年期前后不一致、开发程度前后不一致、容积率前后不一致、土地用途不一致、公式打印错误、项目名称前后不一致等，影响了土地估价结果的可信度。估价师在撰写土地估价报告时，应引起高度重视，精力高度集中，保证土地估价报告整体逻辑一致。三、土地估价方法部分：基准地价系数修正法：几大评估方法中，也是在我们日常估价中，基准地价系数修正法是运用最常见的一种方法。经常是以其它评估方法为主，然后用基准地价系数修正法进行验证。前不久，中国土地估价师协会发布了《关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）》。我省各地的基准地价，超过三年仍在使用的，有一大批；超过六年的，有个别县。越到小县城，能采用其它评估方法的越不多，如市场比较法，根本找不到市场交易案例。因此，当必须采用基准地价系数修正法时，应严格按照该文件精神操作。超过三年的，应在估价报告中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。超过六年的，须附地方政府（包括主管部门）明确要求必须使用该方法的证明；不能提供证明的，须由省级以上（含省级）土地估价师协会组织专家论证，对使用该方法的必要性、可行性以及对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议，同时估价报告中应充分披露该事项，并进行相应的期日修正，地方政府的证明文件或省级行业协会组织的专家论证意见应作为报告附件。可见，超过六年继续使用该方法难度就很大了，因为基本上省级行业协会的专家论证意见不会给出。扣分点依次是：地价内涵、其他因素修正、方法运用完整性、编制待估宗地因素条件说明表、编制待估宗地因素修正系数表、地价计算、修正体系、宗地级别的确定。该方法应用过程中，应详细介绍当地公布的基准地价的地价内涵（包括地价制定及公