2020年物业管理行业专题研究报告（最全）.doc

目录

新股上市冲击板块估值 1

新股供给冲击是板块调整的直接诱因 1

三道红线之下的去杠杆：部分企业急于分拆物管的关键原因 2

新股发行放大了板块的缺点 3

高估值的合理性：大赛道和高成长 5

物业管理行业并非“躺着赚钱” 5

万亿级的整体市场空间 5

行业集中度将多维度大幅提升 7

突破规模瓶颈机遇已经来临 10

物业管理行业需要新的估值办法 13

传统PE估值存在的核心问题 13

几种新估值办法的探讨 14

立足差异化，好公司现好买点 16

更有吸引力的估值 16

IPO带来的冲击只是阶段性的 17

在结构分化中寻求确定性成长 18

绿城服务——位于拐点品质龙头 19

招商积余——公司物管主业增长强劲 20

保利物业——调整充分，高确定性成长公司 21

插图目录

图1：样本企业2019年毛利率对比 4

图2：物业管理板块2017-2019年归母净利润CAGR 4

图3：劳动密集型产业岗位平均月薪比较单位：元/月 7

图4：千丁互联的生态构成 7

图5：贝壳的收入分配示意图 8

图6：宁波中梁首府业主“送锦旗”，万科物业随后表态退出 10

图7：“锦旗门”反转，社区居委会征询业主八成希望留任 10

图8：24家上市公司样本在管面积及新增在管单位：亿平米 11

图9：24家上市公司样本市场占有率（重估存量房后） 11

图10：万科物业收入及同比单位：亿元 11

图11：万科物业的城市服务品牌——万物云城经营模式 11

图12：中奥到家的新增合约和终止合约面积单位：千平米 12

图13：彩生活的新委任合约和终止合约单位：万平米 12

图14：物业管理公司在管面积及合约面积/在管面积单位：亿平米，横轴为在管面积，纵

轴为合约面积/在管面积 14

图15：市值及潜在市值较大的物管企业毛利率走势单位：% 14

表格目录

表1：历次物业管理IPO发行锁定资金规模 1

表2：目前仍在上市进程中的物业公司一览单位：亿元 1

表3：样本企业的2019年年报杠杆率情况 2

表4：样本企业轻资产子公司分拆上市、融资情况 3

表5：物业管理市场容量计算表 5

表6：各物业管理企业业主增值服务开展情况单位：百万元 9

表7：万睿科技的科技产品 12

表8：物业管理行业的历史进程 13

表9：不同企业的2019年修订收入和修正PE估值情况 15

表10：不同公司当前修正PE估值情况（上限盈利） 16

表11：板块近期表现和市场一致预期的估值水平 16

表12：近期物业管理公司的再融资情况 18

表13：行业估值表 18

表14：物业管理公司的独特性指标 18

表15：绿城服务估值表 20

表16：招商积余估值表 21

表17：保利物业估值表 22

由于股票供给持续增加，到2021年开始物业管理板块投资标的会更加丰富。当然，持续的股票供给也会导致估值的结构性分化，一批小规模的上市公司会进一步被边缘化，但优秀企业的价值则会进一步凸显。由于科技进步，管理创新，增值服务发展，未来三年可能成为集中度提升的关键三年，品牌护城河也将更加广阔。静水流深，行业正在迎接变局，但变局中也蕴含巨大的机遇。

▍新股上市冲击板块估值

新股供给冲击是板块调整的直接诱因

2020年四季度，板块迎来了史上最大规模的IPO发行浪潮。2020年以来，已经有7家物业管理公司合计IPO融资88.8亿元。四季度的预计发行规模则远大于前三季度，已经有世茂服务等通过聆讯未挂牌交易，还有11家公司已经交表等待上市发行。不过我们认为，这种IPO高潮并不会一直持续下去，2021年一季度起物业管理公司的发行规模就大概率会低于2020年四季度。

物业管理板块的IPO高潮成为了板块调整的直接诱因。10月22日，第一服务上市破发，当日收盘报1.76港元，较发行价2.4港元跌去26.67%，总市值17.60亿港元。次日收盘，第一服务报收1.70港元，跌幅3.41%。成为少有的开盘即破发的物业管理股票。而10月19日上市的卓越商企服务亦表现平平，五个交易日盘中一度破发，到10月23日收盘勉强高于发行价。在卓越商企认购