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房地产投资分析基础知识

第一节房地产的含义和特征第二节房地产投资的含义和特征第三节房地产投资分析的目标和任务

第一节房地产的含义和特征【学习目标】１、理解房地产、土地、建筑物的概念；２、熟悉土地的属性、房地产的特征；３、熟悉房地产的分类；４、能够准确地对某一具体的房地产进行归类；５、能根据土地的属性、房地产的特征解析房地产是一种特殊商品。

第一节房地产的含义和特征（一）房地产的含义１、房产的概念房产是指个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋、地基物质实体上的权益。

第一节房地产的含义和特征２、地产的概念地产是指土地和固着在其上不可分割的部分所共同形成的物质实体，以及依托于物质实体上的权益。３、房地产的概念

第一节房地产的含义和特征（二）房地产存在的形态１、土地土地是指地球表层的陆地部分及其以上或以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产、生活和活动作用于空间的某些结果所组成的自然经济综合体。

第一节房地产的含义和特征２、建筑物建筑物是指直接供人们进行生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造而成，由建筑材料、构配件和设备（如给排水、采暖、燃气、照明、空调、消防、电梯、通信等设施）组成的整体物，是建筑施工生产活动的最终成果，包括房屋和构筑物两大类。３、房地房地是土地与建筑物这两种实物形态合为一体的统称，体现了房地产的完整实物形态。

第一节房地产的含义和特征（一）土地的自然属性１、土地资源的稀缺性２、土地效用的永续性３、土地不可再生性４、土地资源的不可移动性

第一节房地产的含义和特征（二）土地的经济属性１、土地所有权的垄断性２、土地的可改良性３、土地利用的多方向性４、效益级差性

第一节房地产的含义和特征（一）位置的固定性（二）效用的长期性（三）价值的保值增值性１、有效需求增加２、通货膨胀的影响３、外部经济环境的改善

第一节房地产的含义和特征４、对建筑物本身进行的投资改造（四）权利的可分割性（五）权益的流动性（六）需求的普遍性（一）按房地产用途分类（二）按房地产实物分类

第一节房地产的含义和特征（三）按房地产开发程度分类（四）按房地产的权属关系分类（五）按房地产开发经营内容分类

知识应用一、知识训练题１、简述房地产概念。２、简述土地的自然属性和社会属性。３、简述房地产的特征。二、技能训练题１、讨论：为什么说房地产是一种特殊的商品。２、项目：请找出你周围的10处不同房地产，并用不同的标准对其进行分类。３、项目：通过市场调查说明住宅、工业用房、商业用房在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面存在的差异。

第二节房地产投资的含义和特征【学习目标】１、理解房地产投资的概念；２、熟悉房地产投资的特征；３、熟悉房地产投资的优缺点；４、熟悉房地产投资三要素并能利用这三要素对房地产进行投资。

第二节房地产投资的含义和特征１、投资主体２、投资领域３、投资目的（一）投资额巨大、回收周期长（二）风险较高

第二节房地产投资的含义和特征（三）对金融的依赖性较强（四）受城市规划与环境制约较大（五）受宏观经济和政策影响较大（六）房地产流动性差（七）具有保值增值性

第二节房地产投资的含义和特征（一）房地产投资时机（二）房地产投资地段１、掌握并应用地段选择的理论和经验２、选择最有升值潜力的土地进行投资３、从城市规划的角度选择投资地段

第二节房地产投资的含义和特征（三）房地产投资的质量１、房地产本身质量的影响因素分析（１）用户的质量要求。（２）周围房地产的质量。（３）房地产类型。

第二节房地产投资的含义和特征２、房地产管理质量的影响因素分析（１）投资者的经营方针。（２）购房者的支付能力。（３）房地产本身的质量要求。（４）管理的效益大小。

第二节房地产投资的含义和特征（一）房地产投资的优点１、通货膨胀中的保值手段２、价值升值３、房地产投资具有易于融资性４、现金流和税收５、使用财务杠杆（leverage）６、可以获得多重非经济收益

第二节房地产投资的含义和特征（二）房地产投资的缺点１、流动性差２、投资金额比较大３、政策风险４、道德风险

知识应用一、知识训练题１、简述房地产投资的概念。２、简述房地产投资的特征。３、简述房地产投资的优缺点。二、技能训练题１、讨论：将房地产、股票、债券、黄金、外汇、艺术品、期货等投资品的收益与风险进行排序，