集中商业研究.ppt

2025/2/4集中商业研究

我们常常听到的问题通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰我们应该做多大规模的商业？我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态之间的关系是怎样的？地标性物业靠什么手段来打造？现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？我的自有资金只有1.5个亿，如何进行工程开发？开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅长的，怎么处理？

3集中商业的理解及观点

4商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的局部1住宅开发写字楼开发商业开发涉及的利益者（价值链）开发者消费者开发者消费者承租者开发者投资者经营者消费者涉及的环节（操作链）项目规划项目销售项目规划项目销售招租管理项目规划项目招商项目销售运营管理成功标准销售速度销售价格出租率租金满足市场消费实现投资收益有利社会发展住宅、写字楼开发的目标客户是小众，满足不同消费者中一局部消费者的独特需求。商业开发的目标客户是群众，满足不同消费者中大局部消费者的类同需求。住宅、写字楼、商业开发比较

5商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众多子系统

2城市与商业区位与商圈消费研究业态规划产品设计商业招商运营管理推广销售一个都不能少！

6商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放在城市时空开展背景之下3没有“市〞的“城〞，怎么还叫“城市〞？时间轴初级阶段中级阶段高级阶段30%以下70%以下70%以上城市商业空间开展特征城市化率向心聚集〔向城市几何中心聚集〕向心分散〔向城市几何中心发散〕离心聚集〔离开城市中心向郊区聚集〕城市开展阶段第一空间（居住空间）居住功能区商业功能区工业功能区其他功能区空间轴政务功能区第三空间（公共空间）（工作空间）第二空间人的活动空间城市功能空间商业开展要从“城〞与“市〞的关系出发：一是要重视城市开展趋势，抓住商业开展的机遇，并以商业开展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市的开展建设。一是要关注市场功能需求和城市功能规划，寻找交点，营造城市公共空间，提升和谐、宜居的城市环境。

7商业要以区位价值为标尺，并合理表达这一价值

4商业区位价值模型商业区位选择一般性规律综合性商业交通便捷的城市繁华区大型超市交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高档居住区附近仓储商场购物中心用地相对丰富、交通便利的城乡结合部专业市场批发市场交通枢纽和物流集散中心中心区中间带边缘带分散商业条状商业组团商业中央商业区中心商业街区级商业中心专营商业街市区商店郊区小店农贸市场郊区商业中心高高商业区位最大的特点是消费者指向，并以此来决定效劳门槛和效劳半径，从而决定区位价值。效劳门槛小的零售业与需求者的分布空间相对应，呈分散分布；效劳门槛大的零售业等级也相应较高，布局数量有限，为了扩大效劳半径，一般区位选择在交通的主要节点。不同零售企业在空间上表现为商品销售量随着离开最高地价商业区位距离的增加而呈现递减的趋势。

8消费需求是商业地产开发的唯一根底动力源5宏观经济状况利率及货币供应量就业状况社会保障状况社会保障收入金融资产收入居民总收入消费银行存款股票劳动收入期初金融资产可支配资金消费储蓄决策储蓄投资决策行销活动家计单位文化价值观参考群体情绪人格动机知觉学习（记忆）人口统计变项社会地位情景确认问题搜寻资讯评估与选择商店的选择与购置购后过程情景需求/态度生活形态的维持与强化生活形态和消费过程经济开展决定了区域消费能力的水平，目标客户的消费特征决定了细分市场的有效消费规模。把握消费需求，是商业开发动作的起始点。

9业态规划是对商业物业的灵魂塑造

6800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业开展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多项选择择，自由购物空间体验式的购物需求个性消费——欧美经济开展的经验证明，当城市的人均GDP到达4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速开展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供根本保障