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解除房屋租赁的合同

解除房屋租赁的合同1

【案例】：

某日，A客户携带一份房屋租赁合同找到笔者。A客户租赁B商务大厦约300平方米办公面积，因拖欠房屋租金，B商务大厦发来书面信函，要求解除租赁合同，并要求A客户向B商务大厦赔偿剩余租赁年限对应的房屋租金作为赔偿。A客户前来询问的时候，已经从B商务大厦搬出，并且A此前租赁的场地已由B商务大厦租赁给他人。

根据合同的商定，A客户和B商务大厦对于合同提前解除的损失赔偿计算方式，的确是“合同解除后的剩余租赁年限所对应的租金”，也就是合同提前解除后、剩余的未得到履行的租赁期间的租金。这是一种典型的以“预期可得利益”计算解除合同损失赔偿的商定。假如根据合同商定条款执行，客户需要支付巨额赔偿。但是，这条商定本身存在不公正、不合理的问题。虽然A客户违约在先，但目前B商务大厦在A客户违约行为发生后，已经收回了A客户承租的场地，并连续收取租金;假如让A客户根据合同商定，把还没有使用的、剩余租期的租金作为违约金支付给B商务大厦，这就意味着B商务大厦由于A客户的违约行为，获得了在剩余租期内收取双倍租金的权益。

本案涉及合同解除后的损害赔偿问题，是合同法中比拟有代表性的案例。依据《合同法》第97条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。但，像本案这样的商定是否能够获得法律的支持?A客户是否必需根据上述商定支付损害赔偿?笔者对此持否认态度，详细分析如下：

一、从《合同法》对于合同解除权的设计上看，解除合同的损害赔偿不应包括“可得利益损失”。

首先，合同解除的目的，是自解除之日起，溯及既往地毁灭合同双方的法律关系，使合同双方当事人到达订约前的状态。这种效力是向前追溯的，对于将来的权利不得提前实现。由于，在合同一方消失违约行为时，作为非违约方的救济途径并不仅限于“解除合同”一种，非违约方亦可选择要求违约方连续履行合同并担当相应的违约责任;这两种不同的选择所导致的法律后果是截然不同的。假如非违约方选择连续履行合同，那么非违约方有权依照合同商定，连续享受合同权利，猎取合同利益。但是，假如非违约方选择了“解除合同”，则意味着非违约方自行终止了合同法律关系，在此前提下，无论是合同的违约方、还是非违约方，对于合同终止后剩余履行期间所对应的权利，都已无权享有，由于合同在解除之日已经终止，任何一方都不再具有猎取将来可得利益的法律依据。合同解除是溯“前”而不溯“后”的。

其次，从权利义务对等的原则动身，在非违约方行使合同解除权后，也不应再支持非违约方对于预期可得利益的要求。非违约方行使合同解除权的初衷，多是为了重新与其他方建立新的合同关系、猎取新的合同利益的时机，这是利益博弈的结果，也是作为行使合同解除权一方自己做出的选择。假如允许行使合同解除权的一方在获得新的订立合同时机的同时，还可以根据原有合同额外猎取合同利益，这就意味着在同一合同期间内，行使合同解除权一方可以猎取双份利益，这明显违反了合同法最根本的公正原理。因此，从这一点而言，合同解除与预期利益损害赔偿是不应并存的。

二、合同双方的书面商定是否可以有所突破?

《合同法》并不限制合同双方当事人在法律框架下，对于各自的合同权利义务做出敏捷商定。在本案所涉合同双方对于合同解除后的损害赔偿已作出书面商定的前提下，承租人一方是否可以以《合同法》的根本原理对抗上述书面商定?

合同可以“设权”，但这种权利的设置，应当以法律为准，不应突破法律的原则。诚然，《合同法》中对于合同解除后的损害赔偿是否包含“预期可得利益”，并没有明确的规定。但是，从《合同法》的根本原理来看，同时支持合同解除与预期可得利益损失赔偿，对于行使合同解除权一方而言，明显是额外获得了利益，对于违约方而言是不公正的。从本案的实际状况来看，作为承租人，在签订租赁合同时，其合同地位是相对弱势的;在发生欠付租金的状况后，出租方已收回租赁场地，且转租给他人。虽然出租人与承租人对于解除合同后的损害赔偿计算方式有书面商定，但笔者认为，合同商定应当有法律根底作支撑。假如合同当事人的意思自治使守约方因违约方行为获得了额外的合同利益，法律有权利赐予干预，平衡合同双方当事人的权益，这是不违反法律与意思自治的关系的。

本案后经双方协商不成，B商务大厦向上海某区人民法院提起诉讼，主见损害赔偿人民币100万余元。在审理过程中，双方当事人在法庭主持下达成和解，最终以A客户支付人民币15万元赔偿调解结案。

为什么白纸黑字写下的合同条款不执行?莫非合同白订了吗?在此要提示大家，订立民事合同，的确鼓舞合同