继善投资含浦项目前期产品策划研究报告.ppt

WorkenD-WellIntegratedMarketingGroup;目录;第一局部

宏观环境研究;第一章

长沙总体经济概况;一、长沙经济开展及城市规划;长沙是湖南的省会，是具有深厚湖湘文化底蕴的国家历史文化名城和优秀旅游城市，也是长株潭经济一体化的核心城市；辖长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，城区芙蓉、天心、岳麓、开福和雨花五区；总面积11819平方公里，其中市区面积556.33平方公里，市区建成区面积186平方千米；2004年年末总人口610.38万人，其中市区人口202.47万人，GDP总量为1108.85亿元。;长沙市经济开展概况;;;长沙市总体规划;长沙市规划目标;长沙市城市空间结构与功能布局〔一〕;长沙市城市空间结构与功能布局〔二〕;长沙市市域城镇体系规划;长沙市绿地系统规划;长沙市公用设施用地规划〔一〕;商贸用地

商业中心：规划形成以五一广场为核心的市级商业中心，河西、星马两个次中心和假设干个居住区级中心的零售商业体系。物流配送及物资集散中心：规划暮云、捞霞、星马、望城坡等4个大型物流配送中心。

商务中心：以芙蓉广场为核心，东起韶山路，西到蔡锷路，北至展览馆路、南到人民路，总面积约为3平方公里，集金融、商务、办公于一体。

体育用地

规划布局以承办全运会为目标，确定体育设施的建设标准和规模，重点改扩建贺龙体育文化中心，规划圭塘体育新城，各区和有条件的镇。

教育科研用地

规划布局五大文教科研区；岳麓山文教科研区、含浦文教科研区、金盆岭文教科研区、井湾子文教科研区、马泉文教科研区。;;二、长沙近几年经济开展回忆;;;城市居民人均可支配收入、人均消费支出;长沙市城市居民生活水平持续提高，年均增幅10%左右。2004年长沙市城市居民人均可支配收入到达11000元，已处于中西部同类城市前列。收入的大幅增长带动了全市城乡居民消费水平的高速增长，使长沙的消费水平保持了较高水平。

2004年长沙市城市居民人均消费性支出预计到达9000元，在全国35个大中城市中排第9位，同比增长8%，平均增长率为7.5%。人均消费性支出增幅同比人均支配收入平均增幅，低了2.5个百分点，这说明了长沙城市居民人均消费支出的比??在下降。逐步加大的储蓄比重，反映未来对于房地产的购置能力在逐年增强。但是，长沙是一个消费型城市的特点仍十分突出。;2004年长沙经济指标及分析;数据分析;2005年上半年经济运行指标;;第二章

长沙房地产市场研究;年份

指标;数据分析;历年房地产市场主要指标图示〔一〕;历年房地产市场主要指标图示〔二〕;房地产施工面积和竣工面积在近三年都呈快速增长趋势；

施工面积在2001年后呈现快速增长趋势，2004年施工面积总量到达1572.9万平方米。近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙房地产市场的供给总量将持续增长。

竣工面积近两年增幅较大，1998年后长沙房地产开发竣工面积平均增长率为48.2％，2004年竣工面积到达1130万平方米，同比增长87.8％。这说明长沙房地产市场商品房供给量逐年大幅增加，尤其是住宅市场，未来面临较大的销售压力。

2001年施工面积的增速为历年最高，到达了65%。由此造成的一个结果是2003年和2004年的竣工面积增长率分别到达了81.1%和87.8%。从前2002、2003年的施工面积可以预测，2005年全年竣工面积的增幅较大，但不会超过2004年的87.7%。〔2005年上半年竣工面积与上年同期相比呈负增长。〕;历年房地产市场主要指标图示〔三〕;从图形上看，这是一个非常明显的刚刚启动的房地产市场，其商品房销售面积从1998年的40万方左右上升到2004年的近600万方。

长沙市房地产增长率波动较大，呈波峰波谷交替的现象。从2001年以来，增幅持续下降，〔其中2003年增幅较大〕，2004年增幅低于竣工面积增幅，说明市场的承接力度弱于市场供给的增幅，这也印证了长沙市房地产市场竞争逐步加大，市场容量有限。另一方面，从空置率上看，也说明长沙购房者对开发商的要求越来越高，要求他们不仅仅开发出房子，而是要开发出适合他们房子。

长沙市商品房销售均价在2001年与2002年之间，出现停滞不增。在2002年后，市场供求矛盾发生变化，导致2003年前商品房销售均价增长幅度较大，增长率到达25％，摆脱了2002年以前的弱势形态。2004年，商品房交易依然保持了强劲上升的势头，市场需求旺盛。长沙商品房的销售均价为2738元/平方米，比2003年上扬15%。

预计在2005、2006两年年，长沙市商品房的销售均价将会平缓增长。;;;调控对长沙房地产市场的影响分析〔一〕;调控对长沙房地产市场的影响分析〔二〕;第三章