房地产市场调查与分析.ppt

房地产市场调查与分析;1.1房地产市场分析的步骤;1.1房地产市场分析的步骤;1.2房地产市场调查的内容;1.2.1点——单个楼盘;;;楼盘的价格组合主要包括产品的单价、总价和付款方式。剖析价格组合，并了解其运用策略也是市场调查最吸引人的地方。;1.2.2线和面——区域市场;⑵区域产品

区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反响和市场空白点的捕捉等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。;1.2.3体——宏观环境;;1.3房地产市场调查报告;〔一〕报告题目

???一般习惯，报告题目的下方应注明报告人或单位、报告日期、报告呈交的对象等;报告摘要

???本次调查的目标是了解和分析城市居民酒类消费的习惯与水平。按照随机抽样的方法，从成都、武汉、郑州、天津和大连等五个城市中各抽取200名年龄为21～59岁的男性居民，组成调查样本。由访问员按照调查问卷进行调查。收集资料的开始时间为1999年12月11月15日，结束时间为1999年12月10日。有效问卷回收率为98％。经统一汇总、检查，样本代表性较高。

???调查发现，南北方居民饮酒习惯有较大的差异，南方的居民以果酒和洋酒为主，北方那么以中低档白酒为主。但两者的共同特点是，礼品酒的消费量占了很大的比重；在公共场合与其他人一起喝酒的比例约为１／５。

???其他较为主要的调查结果包括：城市居民平均每两周喝一次酒，果酒与白酒混合饮用。平均每次喝酒量为１．２两。礼品酒的平均价格为１２．６０元／瓶，自己喝的平均价格为５元／瓶，而与朋友一起平均饮用的酒的平均价格为７．２元／瓶。

???在对调查资料的分析中，还发现年龄、职业、受教育水平对饮酒种类和习惯有一定的影响，尽管差异不大，但很显著。

???调查报告分五局部，约４万字。;;1.4房地产市场调查;1.4.1调查准备;1.4.1.1确定调查目的及内容;如：销售量下降;需要调研的子项目;针对消费者的调查;针对整体市场

的调查;1.4.1.2确定调查方案;1.4.1.3确定调查对象;(1)简单随机抽样;当样本较大时，可用随机数表，按如下方法抽取样本：

i事先确定按列产生几位数为抽选样本；

ii以掷骰子得的数为起始列，产生数字；

iii假设产生的数在样本编号以外，那么放弃。;(2)分层抽样;(3)整群抽样;(4)等距抽样;(5)便利抽样;(6)判断抽样;(7)配额抽样;(8)滚雪球式抽样;1.4.1.4设计调查问卷;Ⅰ问卷的格式;Ⅱ问卷设计流程;(6)确定问卷的制作形式

当问卷的逻辑形式已经确定之后，在这一步骤中需要确定问卷的物理形式，即最终的排版形式及印刷形式。在问卷制作上需要注意的内容有：a.版面严肃b.清晰美观c.纸张精美

(7)试访问

最初的内部试访问少量真实样本访问〔真实的访问人员〕

在试访问中需要了解以下信息：

问题措辞是否得当：包括访问员宣读时是否困难、受访者是否能够准确理解、是否可能出现诱导或者引起受访者不悦，等等。

问题选项是否完全。

问卷长短是否适宜。

房地产市场调查问卷有针对物业的调查问卷〔例：楼盘详调问卷〕和针对消费者的调查问卷。;1.4.1.5房地产楼盘市调详表;1.4.2正式调查;1.4.2.1访谈调查法;Ⅰ个别访谈调查;Ⅱ座谈会;Ⅲ访问调查;Ⅳ留置问卷调查;Ⅴ邮寄调查;;1.4.2.2专家调查法;1.4.2.3观察调查法;A观察法的优点

〔1〕直接及时可靠；〔2〕适用性强，不受观察者形象、语气及表达能力的影响；〔3〕简便易行，人员多少，时间长短自己决定；〔4〕数据易得且精确。;1.4.2.4实验调查法;1.4.2.5文献调查法;1.4.3调查分析;1.4.3.1调查资料整理;错误地选择了没有代表性的样本；

找错了洽谈对象；

调查人员经验缺乏、提问不当而导致对方不自觉地作出某种过于肯定或否认的答复；

被访者的答复不真实；

调查的回收率低；

过分相信了某些不够真实的间接资料来源，或未全面客观地分析影响