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保障性租赁住房企业REITs存在的常见问题及建议

摘要：文章通过对保障性租赁住房企业REITs存在的问题进行深入分析，提出相应建议，以促进该领域可持续发展。首先，介绍了我国保障性租赁住房REITs概念和背景，分析了保障性租赁住房企业管理现状，进而提出REITs必要性，并结合已上市保障性租赁住房REITs特点，就保障性租赁住房REITs存在的问题进行剖析，最后提出相应建议，以期为保障性租赁住房企业REITs可持续发展提供参考和借鉴。

一、保障性租赁住房REITs概念和背景

REITs（RealEstateInvestmentTrusts）是房地产投资信托基金简称，REITs是通过发行收益凭证的方式将流动性低、非证券形态的不动产投资，转化为资本市场上可流通交易的证券资产，以集合特定投资者资金交由专门投资管理机构进行投资经营管理，并将投资收益按投资比例分配给投资者的信托基金，其本质上是将成熟不动产在资本市场进行证券化，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

保障性租赁住房房地产投资信托基金（REITs）是一种特殊类型房地产投资信托基金，目的是为投资和管理提供保障性租赁住房服务的房地产项目。保障性租赁住房REITs出现主要是为了解决住房保障问题，帮助无房新市民、青年人解决住房问题，实现住有所居的目标，同时投资者对房地产领域的投资需求也日益增加，而保障性租赁住房REITs也为投资者提供了一个稳健的投资选择。

预计到2035年国内城镇化率将达到75%，预计仍有大量农业转移人口进城，我国仍需要大量保障性租赁住房建设，依赖传统的政府投资难以为继。相较于CMBS、CMBN等资产证券化产品，REITs可为保障性租赁住房企业提供有效的退出渠道，可实现物业有效出表，有效降低企业财务杠杆，释放财务风险，实现资金快速回笼，使企业在降低债务同时，形成项目开发和退出的管理闭环，形成可持续发展“投资、运营、退出盘活”新模式，提高了租赁住房行业直接融资比例，降低行业杠杆率和金融风险，现阶段明确可以发行REITs退出类的资产及四单保租房REITs成功上市，为投资人打开了新的退出路径。同时作为REITs退出类资产，保障性租赁住房或将得到更多投资人的关注。根据世邦魏理仕2023年2月发布的《2023中国投资者意向调查》显示，租赁住宅的关注度较2022年提升幅度最大，且在主流物业类型中关注度排名升至第二位，越来越多的企业和机构开始关注社会责任，通过投资保障性租赁住房REITs来实现社会效益和商业效益的双赢。

2021年6月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）（以下简称“国办发22号文”），文件提出要扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，同月国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确指出将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围，各地方也出台相应保障性租赁住房相关政策文件，让2021年既成为我国基础设施公募REITs发行元年，也成为保障性租赁住房REITs元年。2024年《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号）提出要稳步发展房地产投资信托基金，在政策层面为支持住房租赁供给侧结构性改革，盘活存量保障性租赁住房资产提供了有力支持。

二、保障性租赁住房管理现状

目前，我国保障性租赁住房企业管理现状呈现以下特点：

一是政策导向强，保障性租赁住房企业管理受到政府政策的指导和规范，需要遵循相关政策法规进行管理运营。保障性租赁住房企业需要政府出台相关产业政策，鼓励和支持保障性租赁住房企业的发展，提高企业的竞争力和可持续发展能力，在土地政策方面，政府通过土地供应、土地出让等方式支持保障性租赁住房企业获取土地资源，推动保障性租赁住房项目的实施，同时政府根据保障性租赁住房企业的实际情况，制定税收政策，减轻企业税负，促进企业发展。

二是资金来源有限，目前保障性租赁住房企业的资金来源主要包括政府补贴、社会资本投入等，资金渠道相对有限。财政补贴、贷款贴息等方式仍是多数保障性租赁住房企业解决企业资金周转和融资难题的主要手段。

三是管理效率和服务水平不高，保障性租赁住房企业基本为地方平台公司，管理效率有待提高，需要进一步优化管理机制和流程，保障性租赁住房的服务水平在不同地区和不同项目中存在较大差距。一些地方的保障性租赁住房服务水平较高，能够满足住户的需求，而一些地方的服务水平则较低。

四是供需矛盾还很突出，尽管保障性租赁住房的建设规模不断扩大，但是由于城市化进程的加速和住房需求的增长，保障性租赁住房的供需矛盾仍然突出。这使得保障性租赁住房的管理面临很大的压力，行业还有较大的发展空间。以苏州市为例，2020年全市流动人口约352万人，其中绝大部分需通过租房