北海顺天泰大厦营销策略初案.ppt

;上业参谋地产机构

2021.7

;营销重在执行

价值来自发现

产品源于思想;本案的关注点

一、市场分析局部

二、产品分析局部

三、营销推广思想;第一局部市场篇;思想——御风而行

尊重市场是营销成功的根底

驾驭市场是营销创新的能量

市场的主体是人

对人的行为特征的把握，就是对营销的把握。;第一局部(市场篇);一、北海当前社会经济开展特征;北海市GDP增长趋势明显，但呈现不稳定的态势。作为滨海旅游城市，北海城市经济开展受宏观环境影响较大。

08年北海人均GDP到达19617元，跨过2000美金大关，按照国际经济开展特征，北海经济进入一个快速开展阶段，居民消费和城市化进程都在跨入观念革新和快速开展的轨道。

目前北海市区人口约58万人，全市人口约160万人，城市化率约36%，略低于全国平均水平，存在较强的持续城市化趋势，有助于促进房地产业的繁荣。;;北海市人均可支配收入稳定增长，但相对国内其它城市仍然偏低，反映本地居民消费能力偏弱。

08年北海城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为13989元、4308元，分别增长13.4％、12%。;;第一局部(市场篇);二、北海旅游市场特征;;;北海旅游市场特征总结分析;第一局部(市场篇);三、北海房地产市场开展情况;;土地市场特征

■北海房地产市场升温带动土地市场上升，2005年及之前土地价格根本在50万元/亩以下，2021年已超过200万元/亩，并有进一步迅速上升的趋势。

■参加土地竞买的大局部是来自福建、浙江、山西、海南和东北地区的开发商。

■目前市区内仍有大量闲置土地，但不在政府手中；出让的土地大多是规模较小的地块；较大的闲置地块有中信国安5000亩。

■土地二级市场交易活泼，有外地开发商收购小地块，并合围成较大的地块进行开发。;;从历年的销售额来看，自2004年开始，房地产销售额有了大幅度的上涨，但2005年、2006年又有一定的回落，2007年销售额重新高涨，与2007年整个国内房地产市场价格普遍上涨有一定的相关性;

08年北海商品房销售面积118万平方米，显示在全国房地产一片萧条的背景下，北海市受到的影响很小，表现出强大的开展动力。;?北海房地产市场价格???势分析?;北海房地产市场特征总结分析;?北海当前在售代表楼盘分析-----海城区?;昌旭景苑;海城区板块因配套齐全、生活便利，受到自住型客户和本地客户的喜爱，同时由于出行、办事便捷，商务型客户也较倾向于这一板块。

;森海豪庭;万泉城;枫林蓝湾;;嘉福·文华苑;南洋新都;逢胜大厦;?本案竞争楼盘分析比照?;相比竞争工程而言，本工程在地段条件、产品类型、配套资源等方面并无优势，但是工程自身的商业局部价值和住宅局部品质，可以通过良好的包装与运作创造独有的价值条件，并形成相对竞争工程而言的独特竞争力，在北海房地产市场逐步走向品质化的时段，可以抓住市场趋势与机遇，形成优于竞争工程的营销影响。;第一局部(市场篇);四、购房者需求特征分析;客户来源分析;客户用途分析;客户需求特征分析;客户认知途径排列分析;北海城市商业开展特征;五、北海城市商业开展特征;

北海中心区主要街道铺面租金〔元/月·㎡〕

;大润发布局特征分析

大润发地处北海大道和北京路的交叉口，总面积30000平方米。一共分为三层，一层为商店街，主要是一些卖衣服的专卖店和卖珠宝首饰的店铺，二楼主要是卖一些蔬菜，生鲜，水果等，三楼为服饰，休闲食品，家用电器，日常用品，包装食品为主，种类齐全，经常搞促销活动，还有很有特色的会员印花商品来吸引顾客，所以人气是很旺的，另外配有免费购物班车。;北海大道沿线商业分布情况

北海大道是商业较繁华的城市主干道，目前北海大道业态分布的特征，西段〔四川路以西〕集中了较多的宾馆、酒店；中段餐饮、零售的业态相对较多；东段〔广东路以东〕似有向专业市场区开展的趋势。目前商业繁华区主要集中在云南路与广东路之间，该路段临街商业普遍售价在4000-8000元/平米之间，个别中心地段商铺报价达18000-20000元/平米。商铺租金水平与业态有很大关系，一般超市收租元/天㎡，普通零售店收租元/天㎡，餐饮店收租可达3元/天㎡左右。;北海城市商业开展特征总结分析;第二局部产品篇;价值——逆风飞扬

价值是客观存在的，但容易被淹没

价值不在于是否高贵，而在于是否适宜

产品的简单表现可以促进价值的大幅提升;第二局部(产品篇);六、本工程特点及SWOT分析;工程SWOT分析---优势;工程SWOT分析---劣势;工程SWOT分析---时机;工程SWOT分析---威胁;第二局部(产品篇);七、本工程客户来源分析;;;第二局部(产品篇);八、本工程产品定位;

工程操盘思路——从商业运作和住宅品质两方面提升产品价值，并