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谈沈阳市房屋面积变更测量

房屋是人们生活、生产的必要场所。房产测量的目的和任务是采集和表述房屋及房屋用地的相关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料，为房地产开发、征收契税、城镇规划建设等提供准确数据和技术资料。变更测量是房产测量的组成部分，与其有同样的目的。

变更测量一般是一栋建筑，在完成第一次房屋面积测算审核之后，因在建房屋施工过程中设计图纸发生变更或已建成房屋的改建、扩建、公共面积的重新划分、建筑物内部空间的变化，一户或多户专有面积的权属界线改变和建筑物的相关属性的更改再次进行建筑面积测算，按变更范围分有整栋、局部、单户变更。

随着沈阳市房地产市场的不断发展和壮大，涉及房产交易、抵押、融资、司法等各个方面，所以房屋面积变更测量工作十分重要。涉及到新建房屋销售面积变更及原有房屋的拆迁、改建、扩建等面积变更。主要包括：

一、新建商品房面积变更

沈阳市商品房面积测算审核分为商品房销售面积预测审核及商品房建筑面积测算审核两个过程。沈阳市新建商品房面积变更测量按时序分有取得商品房预售许可证之前、取得商品房预售许可证但未取得初始登记批复、取得初始登记批复但未办理房屋产权登记及办理房屋产权登记四个阶段。

1、商品房预测销售面积变更

开发企业在取得规划、土地等相关手续并且房屋已开工建设至正负零以上即可申请进行商品房销售面积预测审核，沈阳市房产测绘大队受理后按照建施图纸进行预测算，即将每栋房屋建筑施工平面图的相关图形按轴线尺寸录入微机并依据《房屋公用面积分摊方案》进行全楼户室面积定义及公用面积分摊计算，出具商品房销售面积（预测）审核分层分户表、房屋买卖合同附图、商品房销售面积（预测）报告书，并将测绘成果数据上网。

开发企业利用上述测绘成果资料办理商品房销售许可证后，可进行房屋销售并办理商品房合同备案、预告登记、抵押登记等产权登记行为。因沈阳实行期房销售制度，商品房在申请销售面积预测审核时，房屋还处于在建过程中，往往会出现建筑施工过程中建施图纸发生改变（主要有：规划层数变化、套数变化、相邻房屋界线变、阳台变化等），导致房屋预测面积产生变化，需开发企业及时提供建筑施工设计变更图纸或建筑施工图纸设计变更通知单申请商品房销售面积预测变更，测绘部门根据提交的变更图纸资料对全楼重新计算，出具商品房销售面积（预测变更）分层分户表、房屋买卖合同附图、商品房销售面积（预测变更）报告书，并将变更后的测绘面积数据进行网上变更。目前来看，此种情况的面积变更比较多。

开发企业利用上述面积变更资料根据需要办理商品房销售许可证的变更，房屋按变更后的面积进行销售，已售房屋面积变化买卖双方按商品房买卖合同约定条款处理。

按房屋面积鉴证形式受理并出具房屋面积情况说明，其情况多样而且复杂。

为保障房屋权利人的合法利益，变更测量后的房屋应满足《房产测量规范》、《房屋登记办法》、《中华人民共和国物权法》等法律、规章的相关条款。

变更后的房屋要做到安全适用，不侵犯他人合法权益，符合《房屋登记办法》规定的基本单元条件。对于分割或合并后的房屋，不能满足《房屋登记办法》规定的基本单元条件；权属界限不清、有法律纠纷的；有抵押、查封和行政限制的；法律、法规规定的其它情形不予受理房屋面积变更测量

房产面积变更测量工作情况复杂，涉及社会的各个部门和方面，关系到产权人的切身利益和社会的和谐。我市房屋面积变更测量必须要做好测绘部门与产权部门、规划部门、司法部门等相关部门的沟通协调才能有序进行。